摘要:物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业［1］。我国的物业管理整体发展良好，但老旧小区的物业管理却难以达到居民的要求。政府开展老旧小区综合整治工作，多种方式推进老旧小区完善物业管理，但问题仍旧突出。本文以和平里街道为例重点介绍了老旧小区的现状及街道推进老旧小区物业管理的实践，从老旧小区规划设施、物业运营、产权单位、居民自治等方面分析老旧小区物业管理存在的问题及原因，并提出一些可行性建议。
关键词:老旧小区;物业管理;居民自治
1和平里街道老旧小区基本情况
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)，以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区［2］。据统计，目前和平里街道住宅小区大多已引入物业服务企业进行管理，其余部分为老旧小区如早期的单位房改房、苏式楼、保障房等。在和平里街道20个社区中，10余个社区都存在老旧小区，属于老旧小区较多的街道。老旧小区主要由居委会协调产权单位管理，剩下少数为业主自治管理或处于无人管理状态。
2和平里街道加强老旧小区物业管理的实践
2．1全力配合老旧小区升级改造
东城区政府与和平里街道办事处不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合整治和升级改造，对交林2号楼南侧等8处道路进行修复，设置小黄庄一区等8处路牙、树池和金属护栏，为兴化社区、七区社区的老旧小区加装安全监控探头，开展地坛北里1号楼北侧与和平里九小门前花园的绿化工作。通过老旧小区升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。
2．2协调产权单位解决物业问题
和平里街道的老旧小区大多无物业公司管理，出现物业管理问题根据目前政策只能由产权单位负责解决。为此，和平里街道办事处对地区内老旧小区开展调查，摸清各小区、各单元楼、各层所涉及的产权单位，逐一核实权属信息，查找单位基本情况和联系方式，建立老旧小区台账，为解决老旧小区物业问题打下了坚实的基础。在工作中，和平里街道办事处多渠道了解老旧小区居民需求，积极协调产权单位处理居民反映的各类物业问题。2016年，街道办事处共办理涉及老旧小区物业管理问题的市长信箱3件、区长信箱35件、非紧急救助470件，重点协调西营房9号院物业失管、安定路24号楼物业弃管、和平里七区停车管理等问题，多次联系、督促相关产权单位及时解决居民合理诉求，有效地维护了居民的权益。
2．3规范小区居民自治形式
和平里街道高度重视老旧小区自治管理工作，明确了业委会为主、自管会为辅的居民自治模式，对业委会相关工作进行部署分工，形成社区建设工作办公室牵头、社区居委会配合的工作格局，指导居民自治工作，协助小区管理。积极协助符合条件小区的业主选举成立业主委员会。街道办事处根据相关法律、法规制作并发放《业主、业主大会、业主委员会物业管理基本知识手册》，及时委任小区所在社区居委会中有经验的社区工作者担任业主委员会筹备组组长，协调居委会场地等资源协助业主筹备工作;在业委会工作的各个阶段，协助业主向北京市住房与城乡建设委员会、东城区房管局等主管部门咨询;涉及法律方面的问题，街道办事处利用律师顾问的资源，协助业主依法制定管理规约与议事规则，维护业主自身的合法权益。街道办事处根据每个业委会的实际情况，制作了业委会的工作时间表，对业委会的工作进行记录，在规定时间内及时提醒业主委员会开展工作，逐步规范业委会的工作。经过街道办事处对辖区内业委会的协助、指导和监督，涌现出雍和家园小区业主委员会、和平里中街三号院小区业主委员会、湖景苑小区业主委员会等一批切实维护业主权益、运行规范、协助居委会参与小区治理的优秀业主委员会，雍和家园小区业主委员会的经验更是在北京市业委会工作领域得到推广。探索自管会、社区社会组织等老旧小区自治管理模式。和平里街道根据各老旧小区突出的物业管理问题，分类指导社区居委会和居民开展自助管理。例如，安德路47号院停车位不足，停车纠纷多发，街道指导安德路社区居委会组织小区车主成立车辆自管会;林调社区环境卫生问题突出，街道指导林调社区热心居民成立“绿满家园”环境美化服务队，以社区社会组织的形式参与小区环境治理，获得居民的一致好评。
3老旧小区物业管理存在的问题
3.1规划设计先天不足，基础设施损毁严重
例如，随着居民生活水平的提高，私人机动车保有量飞速增长，大多小区停车位数量都无法满足居民停车需求;加之多数老旧小区规划时没有配备专门的停车位，这导致很多小区存在安装地锁，占用行车道、人行道、绿地停车和违章停车的行为，造成了停车纠纷投诉多发，影响了社会公平和居住环境。老旧小区一直是重建设轻管理，硬件设施长期失管失修，维护不及时，造成房屋漏雨、电梯损坏、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修复需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维修费用，加之由于原产权单位交接不规范，导致房屋公共维修基金使用困难，造成一系列历史遗留问题。
3．2物业运营难度大，弃管现象多发
多数老旧小区早年主要是为了解决职工的住房困难问题，规划方案比较简单，设计存在“先天不足”。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，老旧小区的基础设施已不能满足居民的需求，老旧房屋也需要专项维护，大幅提高物业管理成本。另一方面，老旧小区的“造血”功能差。部分老旧小区还存在产权单位占用住房，停车位外包等情况，公共收益难以统筹使用;部分经济适用房和回迁房由于相关政策规定，物业费用标准低;许多居民是单位退休职工，认为物业管理还应由单位负责，不认同现代物业管理方式，花钱买服务的意识尚未形成。
3．3产权单位复杂，协同配合缺失
老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房、央产房、房改房、央产上市房、承租房等。产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。产权人也是多种多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、托管房、二手房产权人等，多种产权形式共存于同一栋楼的情形并不鲜见。原产权单位若出现分立、合并或解散等情况，责任主体更是无从谈起。老旧小区复杂的产权结构无疑为物业问题的解决、业主大会的组建和物业费用的收取带来了障碍。3．4居民主人翁意识不足，自治能力欠缺多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。而且老旧小区由于居住环境较差，目前居民多为老人、弱势群体和外来人员，这些人员收入较低，主人翁意识不足，在自治能力方面有所欠缺，导致业主委员会难以成立，物业公司无法选聘，物业问题没有合法主体牵头。
4改善老旧小区物业管理的建议
4．1提升老旧小区物业管理投入效果
老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，政府应该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入效果。改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小区居住环境;另一方面，对目前还不能拆迁的老旧小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱买服务的意识。
4．2探索准物业管理模式
根据《北京市物业管理办法》第二十一条规定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人［3］。未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区居委会牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见，实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。
4．3促进小区居民依法自治
小区的事情是所有业主的事情，真正由广大业主选出的业委会不但能够协调化解业主之间的矛盾，还能够规范小区内公共收益的征收和使用，合理经营和维护小区内的公共物业，提升小区的治安管理水平。首先，在一些居民自治意识不强、选举业主委员会条件不成熟的老旧小区，可以先实行楼长制度，选出有责任心的业主担任楼长，协助居委会参与小区管理，以这种方式建立居民自治的基础。其次，探索采取政府购买服务方式，引入社会组织参与小区管理，协助业委会为居民提供服务，为小区管理出谋划策。最后，加强业主参与网络渠道构建，网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提出意见的尴尬，使每一个业主都可以平等地发表自己的意见。
参考文献:
［1］赵楠楠．物业管理纠纷的产生原因及对策［J］．法制与经济，2014，05．
［2］北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知(京政发［2012］3号)［S］．
［3］北京市人民政府．北京市物业管理办法［S］．
