【摘要】房地产预警指标是房地产预警系统构建的关键，文章在 分析 河北房地产市场运行状况的基础上，从营销层面对 影响 河北房地产预警系统的关键因素进行了深层剖析。
【关键词】房地产；营销；预警指标
影响房地产预警系统构建的因素有宏观因素也有微观因素；有投资层面、供应层面、需求层面也有营销层面的因素。而因素的复杂性使得我们只能在因素分析中寻找到关键因素来构成房地产预警指标体系。下面从营销因素分析中筛选河北房地产预警指标。
一、房地产的销售模式、手段
事实上 目前 河北省乃至全国各地房子供不应求往往是假象，现行的房地产销售模式——预售制度才是导致房地产市场波动、房价上涨的真实原因。由于房地产滚动开发需要大量资金，回笼资金成为房地产开发商面临的首要 问题 ，为了及早回笼大笔资金保证资金链正常流转，开发商凭借着销售模式的变化来招徕消费者，在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱，营造房子“奇货可居”、房价会不断上涨的氛围，还有“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”的卖房方式和“内部认购”、“收取诚意金”、“发放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人气和热销现象，让消费者愿意先付钱，这样大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度 发展 。正是由于房地产业奇特的预售融资方式和手段，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。而当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现，房地产就能够较为合理有序发展。
二、价格
一般而言，制约价格高低的关键因素在于房价成本。房价成本主要由三部分组成，土地成本、建设成本及配套税费。其中，建设成本和配套税费变化不大，土地成本则越来越大。“排除市场因素，单从成本来说，地价对房价影响最大。”石家庄市中宏房地产开发有限公司总经理钱先明表示，土地在房价成本中所占比重也在不断提高。“2005年土地在房价中所占比重约为30%，2006年则达到了40%左右。”加上2007年2月开始，国家刚刚出台向房地产 企业 征收30%～60%不等的土地增值税，更使得土地成本上升。
实际上 影响 房价的因素还有很多，有 经济 因素、 社会 因素、行政 法律 因素还有其自身因素。如经济因素中除了土地价格外物价、利率、货币供应量、经济增长率等也影响着价格的升降。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。社会因素中人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价 自然 提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济 发展 ，失业率高房子当然很难卖掉。自身因素中位置、地质、土地面积、日照朝向、采光、通风、风向、建筑物的外观等，以及房地产开发商的价格策略都影响者房价的高低。所以在 分析 价格中我们不得不考虑这些因素来选择合适的价格指标。三、商品房空置量 总之，以上因素都是在选择确定预警预报指标体系中必须考虑到的因素，只是在指标体系分析中所占权重不同而已。只有全面衡量了这些因素的权重，才能更好地构建房地产预警系统。
参考 文献 （上接第22页）
[2]袁野.房地产市场营销学[M].上海：复旦大学出版社，2005.
