【摘 要】房地产作为支柱性产业，不仅受到市场供求关系的影响，同时还与国家的宏观调控政策紧密相关。为了应对不同历史时期的各种问题。所以，自从十三大以来，我国对房地产市场的政策调控从未间断。文章针对宏观调控下，我国房地产政策的发展进行分析，并对当前各种房地产新政策进行探讨。
【关键词】国家经济宏观调控；房地产政策发展；研究
房地产市场的宏观调控，是以房地产市场为调控对象，通过经济、行政、法律和政策等手段，对土地价格、土地供应计划、房地产税收和金融、城市规划、环境保护以及房改政策等方面进行调控的一种手段。从而确保经济发展过程中，房地产市场能够遵循国家意志，实现房地产市场的稳定、良性、可持续性发展。
一、我国房地产政策发展现状
1.房地产政策的影响因素
由于城市化发展的客观需要，以及人们对住房的刚性需求，导致房地产价格受到市场的供需关系的影响。同时，房地产作为支柱性产业，具有拉动内需的功能。许多产业薄弱的城市，只能依靠房地产来促进当地经济的发展。故而，对中央调控政策的配合度不高。近年来，许多地方政府，已经将房地产作为财政收入的重要来源。一旦遵行房地产的调控政策，则会导致该地区经济发展速度下降。
粮油价格的上涨，标志着通货膨胀现象有所增加，而用作房地产原料的水泥、钢筋等价格也逐渐提升，房地产价格也随之增高。
2.房地产经济与国家宏观调控政策之间的关系
由于在很长一段时间内，我国以房地产市场拉动内需，促进国民经济增长。所以造成房地产价格一直居高不下。据报道，如果本年度房价下跌5%，则会导致明年我国国民GDP下降1.3个百分点。所以房地产在我国，是连通消费和投资两方面的行业。国家在制定调控政策时，必然要考虑投资和消费之间的平衡。
二、宏观环境下房地产政策的发展
十四大期间，我国正处在亚洲金融危机的余震中，急需快速发展国民经济。所以采取增加供给，改善民生，控制需求，调节市场的方针政策，通过多年的不懈努力，终于达成了房屋商品化的目标。
十五大期间，宏观政策以促进房屋交易市场化为主，对房屋分配情况进行抑制。从而加速了房地产行业的发展。
十七大期间，房地产开始成为国民经济中的支柱性产业。通过硬性消费需求，刺激市场活力，从而起到引入投资，拉动内需，促进经济可持续的快速增长的目的。然而这段时间，宏观经济处在剧烈的波动状态下，政策调控也从供需调控向严厉调控转变。
十八大强调政府保障与市场配置相结合，要求做好保障性住房的投资，以及配套基础设施的建设。并做出决定，使农村的集体经营用地，与国有土地价格统一，从而促进市场竞争的有序化和合理化，并推动房产税相关法律的设立。
三、宏观调控下的房地产政策
1.不动产登记
为了合理规划房地产开发和建设用地的审批。确保原住户能够得到合妥善的安置，故而需要对当地包括土地与房屋在内的所有资料进行综合整理。同时，房地产作为商品在市场上进行交易时，需要明确房屋的自然状况，以及产权所属等问题。不动产登记这一政策的提出和实行，能够为房地产管理，奠定牢固的基础。
房产属于高价值商品，具有一定的交易风险。采取不动产登记后，能够对产权纠纷、买卖欺诈等问题，有效杜绝。
然而这一政策自从实施以来，并未对房地产行业的整体供求关系产生影响。其作为房屋户口的功用，也并没有在很大程度上，造成业主主动抛房现象。
2.双向调控
今年受到全球宏观经济的影响，导致楼市的发展处于停滞状态。为了刺激房地产行业能够持续良性发展，故而国家开展了双向调控政策。
房地产的升值效能，造成了市场上大规模的投机现象，一些一线热点城市，许多人以商品房作为一种另类的储蓄形式，从而造成楼价虚高现象。为了应对此类情况，故而采取差别化调控的方式。即对热点城市的楼市加以抑制，而对普通城市，则放宽调控政策。而随着市场逐渐成熟，房地产调控的行政化手段，将逐渐弱化。
3.房企融资解冻
对于一些优质的房地产企业，采取融资解冻的方法，有助于在宏观经济不景气的情况下，使这些企业快速复苏，恢复活力，从而拉动房地产市场的整体增长。然而，这一政策，从长远发展的角度来看，其价值与意义是否如同预期一样，似乎还有待商榷。
能够实现产业负债结构优化的前提，是房地产公司的产业规模达到一定程度。故而，这一政策对中小型房地产企业，并不具有普遍适用性。如果按照当前趋势来看，结构性开闸的融资形式，会导致房地产行业内部两极分化逐渐加剧。
4.新型城镇化
新型城镇化，主要针对城镇建设的布局进行优化，促使城镇的发展符合科学性与合理性原则。随着新型城镇化的提出，房地产市场的发展将会出现分化现象。在过去，房地产价格呈现整体增长态势。而随着城市建设布局的合理化程度逐渐加深，会导致某部分地产价格增长，某部分持平，甚至某部分房地产市场价格将会有所下降。
四、总结
为了对房地产市场进行合理的控制，使国民经济在不受震荡的情况下，实现房地产价格的平稳回落，所以，国家在未来还会出台许多关于房地产方面的新政策。相信通过国家和政府的不断努力，由消费所主导的良性市场经济结构终究会实现。
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