经济新常态下房地产企业投资多元化策略研究 多元化经营战略是企业发展到一定规模后,在原有业务的基础上发展衍生产品与服务或者跨领域业务的多种经营活动。多元化投资可以分散企业经营风险,利用多余资源,产生协同效应等优势,同时多元化经营也有弊端,王钲翔认为多元化投资在一定程度上会削弱企业的绩效。房地产企业是资金密集型企业,利润客观,多元化投资可以整合优势资源,使房地产行业规范,系统化发展,但是并非所有的房地产企业都适合多元化发展,房地产企业多元化投资具有一定的风险性。因此,房地产企业应当在能力范围内多元化投资,才能确保企业长远发展。

二、 房地产企业多元化投资的风险

1.规模风险

房地产企业投资规模多元化投资规模大小直接影响到房地产企业的预期收益,投资规模越大,收益越高,同时伴随而来的还有投资风险。多元化投资意味着把资金投入到不同领域里,对新领域的可行性研究本身就具有风险性,投入资金过大,严重影响房地产企业资金周转,不能提高投资效率,若是投资太少,不利于新项目的开展,在市场竞争中处于劣势,最终影响投资收益。

2.市场风险

商品市场变化莫测,产品的供给量受需求量的影响,供不应求产品市场前景好,投资回报大,供过于求,产品滞销,价格的变动也是市场风险中直接影响投资回报的关键因素。房地产企业多元化投资必然面临市场变动带来的风险。

3.外部环境风险

房地产企业多元化投资受到经济环境,国家宏观调控政策等外部因素的制约,外部环境的动态变化直接影响多元化投资的成败,风险随之而来。

4.资金、管理、技术风险

房地产企业多元化投资在经营过程中的每个环节都有相应的风险存在,管理不到位直接影响企业有效运营,技术水平低影响产品质量和价格,资金运转异常直接影响企业的日常发展,这些都是在多元化投资过程中必然存在的风险。

三、 房地产企业多元化投资风险的成因

1.市场因素

市场是客观存在的伴随着物品交易而产生的,市场交易受供求关系的影响,在日益激烈的市场竞争中供求关系变化多端,市场环境变化莫测,房地产企业多元化投资势必受市场因素的制约,市场风险是首要面对的风险。

2.内外环境因素

国家宏观调控,企业内部管理层的决策都是影响房地产企业多元化投资的因素。国家政策的变动,企业高层管理的投资决策相互制约着多元化投资能否顺利进行,对应的风险也是存在的。

四、 房地产企业投资多元化策略

1. 量力而行,规避风险

房地产企业多元化经营多是出于利用闲置资金,获得更大的投资回报,提高企业效益。一个企业发展到一定规模后资金充足,闲置的资金就成了企业向多元化发展的一个合理动机,但是同时也为过度投资提供了机会,过度的多元化投资并不能提高企业的效益,反而增大了企业的经营风险。过多的占用闲置资金,会影响企业的资金流转,影响企业的正常运转,房地产企业是资金密集型企业,没有足够的资金支撑会带来毁灭性的打击。因此房地产企业应该根据自身的能力和资产实力来进行多元化发展,不可盲目投资。

市场经济本身就具有风险的特性,投资行为就是在风险中进行,一个企业在经营活动中有一项活动内容可能出现多种结果,风险性随之加大,反之风险减小。风险的不确定性和多变性给投资行为带来了大的变数,变数越大,风险越大,因此房地产企业多元化投资应该做到控制风险,风险的客观存在决定了对风险评估的重要性。鉴于本文对房地产企业多元化投资风险的分析,房地产企业应当建立完善的内控体系,尤其是跨行业的投资,由于跨行业受制于合作方的技术和资源优势,在合作过程中难免被别人牵着鼻子走,所以跨行业投资应充分考虑投资的风险因素以及自身企业承受风险的能力,而不能一味被利润吸引盲目投資。内控体系在多元化投资的整个过程中都应做到监督、及时反馈的工作,为房地产企业规避风险提供依据。

2.多元化投资谨慎选择投资领域和行业

房地产企业多元化投资在领域选择中应当谨慎选择,无关联跨领域行业投资风险大,虽然可以分散风险,但是由于缺乏对行业信息的了解和经验投资风险很大,在跨领域投资中一定注意不可过度投资,顾此失彼,既牵绊了主业的发展又分散了跨领域行业的投资精力,投资过度时欲重操旧业时机丧失,所以房地产企不可盲目投资多元化,在投资领域选择上慎之又慎,以下是几点建议。

(1)选择竞争少的垄断行业投资

在多元化投资选择上应当充分考虑市场的竞争风险,如果投资的领域市场饱和度高,竞争对手多市场占有率高时投资风险很大,应当考虑放弃比行业的投资,反之选择技术含量高专利型产业投资,此行业在市场因技术优势涉足企业少,市场竞争小,具有市场垄断性是个不错的投资选择。

(2)选择房地产上下游产业链投资,排斥反应小

跨领域多元化投资选择上下游产业投资可以减少跨领域行业业务不熟练带来的风险,房地产企业上下游业务有很多,上游的建材供应,建筑行业,下游的物业,装修行业都是不错的选择,并且房地产企业与这些企业的业务往来频道,对业务熟悉,行业隔阂小,在这些领域投资可以形成一条完整的产业链,保证房地产企业的质量和服务水准,提高品牌效应。其次这些上下游产业与房产企业联系紧密,企业文化相近,投资合作排斥反应小,能很快融入新行业,投资效益回报时间缩短。

3.避免盲目扩大业务数量

多元化发展不是越多越收益高,即便是投资效益高的行业也不可投资过度,根据企业自身的能力来投资,不能被高收益冲昏头脑,盲目过大过度投资。可以尝试性投资,获得预期收益后逐渐加大投资力度,循序进行,这样才能确保房地产企业多元化投资的顺利进行,顺利收回资金取得回报。

其次房地产企业多元化投资可以采取短期投资,快速收回资金和利润。在一个新兴行业的初期,物以稀为贵市场需求大,可以适当做投资,待行业发展到一定规模后撤回投资,可以获得较高的回报。或者在一个行业的黄金发展期缺乏资金的时候注入资金,会获得不错的收益和现金流,当然这些投资风险性大,稍有疏忽投资血本无归,应当充分考虑到风险,评估风险与收益的比例,若收益明显大于投资风险时可以入注资金,若风险明显大于收益时,暂时收紧投资。

4.实行财务弹性制度

房地产企业多元化投资可以为房地产企业经营防范风险,对企业的可持续发展提供机会,多元化投资在财务管理上实行弹性制度可以有效减少投资风险。弹性财务制度可以为企业保留一定的周转资金来应对企业的日常运作和资金需求,房产企业的每个部门都设立弹性财务目标,经过财务人员的分析敲定最终需求,可以达到资金的合理分配,对房地产企业多元化投资可持续发展有很重要作用。

五、结语

中国房地产企业经过数十年的发展,其未来发展趋势会怎样,是否有前途?看似没有前途的房地产企业其实还是有很多机会可以选择,在经济新常态下,房地产企业未来的发展势必会走上多元化经营的道路,多元化是企业突破转型,扩大收益的有效手段,在多元化投资时房地产企业做好趋势的正确判断,合理选择投资领域,谨慎风险,做到多元化和专业化共同發展是突破目前房地产企业瓶颈的重中之重。同时,房地产企业应该转变思维,提高创新力和运营力,整合行业机会和资源,不断引入新的理念和技术,才能实现广泛的合作,获得长远的发展。