摘要：房地产本身具有投资与消费二重性，而现行房地产市场由于国家和地方都赋予其支柱地位，再加上融资环境的单一，投资渠道狭窄，使得大量民间游动资本缺少选择增值路径，更由于房地产投资属性及土地稀缺性加剧了人们对房地产增值的预期，使大量资金被吸入和挤入房地产市场，使房地产市场投资性过强，导致房价虚高，脱离国民购买力。投资性过强而消费性弱化的房地产市场，很容易出现房地产泡沫，这不仅危害整体经济，而且危及国民的生存需要，因而必须将投资性过强的房地产市场回归到以消费属性为基础地位的状态。
关键词：房地产市场；投资渠道；房地产投资性；房地产消费性；房地产泡沫
房地产本身具有投资与消费二重性。房地产的消费品属性是基础性的，只有房地产消费品属性才是建立在真实需求之上，以此为基础的房价才能够准确反映供求关系。投资品属性会推高房价，甚至使房地产市场泡沫化，从而危害经济。
一、消费性是房地产的基本属性
房地产的消费性是基本的属性。投资是为了获取利益，消费是为了满足需要。投资是由储蓄转化而来的，它通过垫支资金或物质财富以获取利益，即投资实际上是对现期消费的抑制，投资的获利是为了实现更大限度地满足消费的目的。“住房则是典型的兼具消费与储蓄二重性质的耐用消费品。”[3]居民购买新住房虽然使得当期社会固定资产增加，但这种投资更多地是为了满足居民的消费需求，而没有直接形成生产力，没有增加未来的消费水平。出租房屋的住房所有者虽然可以获得租金收益，而房租属于本期消费的支出，对住房所有者来说，政府通过分摊成本和利息“虚拟租金”方式计算当期消费支出，只是具有统计学上的意义，不能作为把住房当成经营性固定资产的理由。所以消费是目的，投资则是由消费派生出来的，是实现更好消费的一个手段。也就是说房地产的消费品属性是其基本属性，投资品属性是派生的。这就要求对房地产的投资与消费二重性及其关系要有清楚的认识，否则就不能对房地产市场做出科学的定位，政府就不能够对房地产市场制定客观、科学的相关政策。
从理论上说由于房地产具有消费品的基本属性，特别是从生存需求看它是生活的必需品，所以我国房地产市场定位应为以消费品属性为主的市场。因为“居住”需求是属于有效需求，是真正意义上的“刚性”需求，它受消费者收入和可支配能力的约束，对价格敏感，房地产价格过高则有效需求受到压抑，房价有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定，而且房地产的消费品的属性使效用最大化约束成立，这种网状调整形成消费品市场的均衡价格，使供求关系定价理论可以在以消费品属性为主的房地产市场发挥其均衡价格的作用。从我国现阶段的经济发展水平和居民的实际生活水平的现实看也应该将房地产市场定位为以消费品属性为主的市场。但我国目前房地产市场的许多问题就是由于没有根据我国的实际发展情况做出科学定位，房地产投资品属性日益显著，直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。因以投资为主的房地产市场，投资品是以价格差异为“赚钱”目标的，其有推动价格不断上涨的强烈动机，因而以投资为主的房地产市场是不可能依靠国家调控形成稳定的均衡价格水平的。其结果人们感到居住需求受到危险，即人的存在受到威胁。这势必会引起个人焦虑及社会震荡，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我国目前房地产市场投资性过强的原因，以便采取措施加以调整，回归房地产的消费品属性，满足人们的基本需要，使人民安居乐业，达到社会和谐目的。
二、房地产投资属性过强的原因
（一）房地产市场投资性过强是房地产支柱性地位使然的结果
地方政府也把房地产业当做了“支柱产业”，甚至采取不规范行为吸引大量资金，使房地产成为地方政府财政收入的主要来源。土地作为全民所有，原先并不在可出售资产之列，所以土地出让一直归入预算外收入，再加上财权事权不匹配的财税分配制度，使得各级地方政府的财政几乎依赖于土地财政。当然，地方政府对房地产的依赖，不仅是财政收入，房地产的关联性，使GDP的增长也有赖于房地产业的发展。如果把房地产这一块剔除，很多城市的GDP会大大下降。“房地产立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事实。这就是房价与地价相互推高背后的主要原因之一。
（二）房地产投资属性及融资环境的单一使大量资金被挤入房地产市场
我国金融市场还不够健全与完善，“在现有的房地产投融资体制和金融市场环境下，房地产投资渠道有限，融资结构失衡，股票、债券、基金融资比例低。”[5]金融产品的单一使投资渠道狭窄，大量民间游动资本缺少选择增值路径。而在房地产成为最佳投资渠道的情况下，民间资本都涌向楼市，甚至使得制造业的资金也纷纷进入房地产市场。
房地产市场吸入大量资金不仅加剧了房地产的投机，推高了房地产价格，也对其他经济主体的资金来源造成了挤压。本来能解决就业的一些实体企业却得不到信贷，尤其是民营企业始终被资金不足问题所困扰，最终造成实体产业发展缓慢。改革开放三十多年来，民营企业虽然解决了大量就业，但由于资金来源渠道狭窄，缺乏高新技术，没有高端产品，导致现在出口业仍旧依赖低附加值产品。同时因这些企业处于整个产业链的最低层，从业者劳动报酬也增长缓慢，这个问题如不能解决，会拖累我国整体经济，外需内需都将无从谈起。在全民投资房产的情况下，房地产已经造成对实体产业发展的最大挤压。
（三）房地产投资属性及土地稀缺性和城市化加剧了人们对房地产增值的预期
房地产的投资品特性直接成为推动房地产价格上涨的推动力。土地所有权的垄断及其自然资源的品性决定了土地供给的稀缺性，在投资氛围浓厚的条件下使地价的上涨预期不断形成并自我强化，并进一步推动房价上涨的预期。而且房地产不仅仅是投资品，它还具有消费属性，但由于房地产供给刚性，这些属性决定了房地产的价格长期趋势是永远看涨。
伴随城市化的是对工业、住宅与商业用地需求的增加，土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。而且城市土地价值随着城市的不断开发具有积累性，这就决定了城市土地随着经济价值的变化，必将带来未来的预期收益。若没有外力的作用，作为房产投资收益的实现与增加其实是很缓慢的。而现行房地产的价格上涨，与城市化过程中政府对基础设施建设的投入有关。政府在城市运营中，使郊区土地的价值日益提高，从而实现土地价值的快速增值，并最终通过房价来反映，进而促进大量游资投资于房地产，最终形成挡不住的房价上涨趋势，从而实现房地产的投资属性。
三、抑制房地产投资属性过强的对策
当前房地产市场投资过强，消费属性的基础性地位正逐渐弱化。“特别是住房产品的特殊性，如果有人利用房地产市场的特殊性来炒作，那么这个市场就会陷入混乱。”[6]而房地产的居民消费问题实质上就是房地产的民生性问题，它关系到如何通过房地产市场发展与繁荣来解决并改善全体国民的居住状况及居住条件。若不能抑制房地产过强的投资属性，房价就不能回归理性，房价收入比与租金比就不可能合理化，房地产消费属性的基础性地位也就得不到体现。因此，如何抑制房地产的投资性，凸显其消费属性的基础性地位，笔者认为可以从以下四方面入手。
（一）宏观调控必须以房地产的必需品属性为立足点
将房地产的消费属性再进一步细分为必需品和发展品，使国家的宏观调控及地方政府的政策立足在房地产的必需品属性上，摆正房地产消费属性的基础性地位，使房价能够理性回归。虽然目前国家加强了对房地产市场的调控，但房地产市场投资性过强、消费属性的基础地位弱化的局面并没有大的改观。要想抑制房地产的投资属性，必须要重新认识房地产的消费属性。发达国家对房地产属性的认识在宏观调控上起到很大作用。“在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。”[7]现行房地产市场投资性过强并不是人们没有认识到房地产的消费属性，而是贯彻对其消费品属性的方法不恰当。笔者以为应将房地产的消费属性再进一步细分，即分为必需品和发展品。基本的居住需要，在马斯洛的需要五层次论中归属于第二层次――安全需要，与生理需要一道被认为是人们生存的基本需要。住房对于绝大多数中低收入家庭来说，是用来满足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是绝大多数普通家庭的生活必需品。至于高档住房（大户型、别墅等）是发展品，它体现了人们对发展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有阶层投资品的属性已经得到了广泛的认可，在这里无需赘述。区分三个群体，意识到住房对这三个群体的不同意义和功能是房地产市场能实现有效调控的第一步，也是重要的一步。属于发展品需要及投资品需要的房地产价格由市场决定，而作为生活必需品的房地产价格应由政府控制。政府通过行政干预，保障中低收入家庭的基本居住需要，这样才不会使房地产消费属性的基础性地位缺失。
（二）强调房地产业与整体经济发展的协调性
从宏观来说，国家要重新认识房地产业的支柱性地位。虽然房地产业对国民经济的发展和GDP的增长贡献非常大，但房地产业作为经济整体的一个产业部门，其发展必须与其他产业部门和整体经济的均衡发展协调一致，过快的发展势必引起经济结构的失衡，资金积压，风险增大。所以，资金的使用要本着房地产业的发展与整体经济发展相一致的原则，以避免房地产业对其他实体经济资金的挤压。
从地方政府的角度来说，要从观念和制度两方面入手改变地方政府对房地产业支柱性地位的认识及地方经济对房地产业的依赖性。为此地方政府不仅要从其观念上进行纠偏，更重要的是要改变原来影响地方政府作为的杠杆作用方向，引导地方政府的行为回归到政府应为的职能上。具体对策可以从以下两方面入手。
一是剔除地方官员的政绩考核对GDP的依赖性，着重从民生角度改革原有的政绩考核制度。中央政府应该改变原来的激励考核地方官员的杠杆作用的方向，不能只以GDP来说明其政绩，更应该注重地方政府在民生问题上的作为及民生问题解决的程度。这样才能弱化地方政府对房地产业的依赖性，使其作为的方向转向强调房地产市场的消费属性，使政府承担起在发展房地产必需品上的责任，调动起地方政府合理发展房地产必需品的积极性，在使房地产市场回归到消费属性基础地位上的同时，很好地解决房地产市场的民生问题，也使地方政府的职能得以回归到为民执政的本性上。 二是改革土地收益制度。现行房地产价格虚高，其中土地价格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地产的价格，必须要从土地价格入手进行调整。调整土地价格的原则是既要使房地产在市场上体现其投资属性，又要体现其消费属性，更重要的是要体现房地产消费属性的基础性地位，即凸显房地产必需品的属性。这就要求地方政府在确定出让土地价格的时候，要同时考虑房地产的投资品、发展品、必需品三个不同层次的属性，进而规定不同的土地价格，既发挥投资品的收益性，又凸显发展品的市场性，还能体现必需品的民生性，使土地价格与房地产的不同属性相适应，土地物尽其用的同时真正体现政府为民执政的职能。
（三）完善住房保障制度
房地产消费属性基础性地位的回归，关键在于房地产的必需品属性的保障，如罗尔斯所言，“正义的主要问题是社会基本结构”，[8]即通过合理的制度安排，解决低收入群体的住房保障问题。这就要求政府通过制度安排承担保障居民住房的责任，恩格斯在《论住宅问题》中说过：“资本即使能够办到，也不愿意清除住房短缺，这一点现在已经完全弄清了，于是只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助。”[9]通过市场确保房地产消费属性基础性地位的回归显然是不可能的，所以必须得依靠政府的作用。具体措施有：
一是通过建立制度管理来保证保障性住房的土地供给。因为土地资源的有限性，房地产的投资品、发展品、必需品之间必然会形成对有限土地资源的争夺。要想使房地产投资性弱化，回归消费属性，特别是保障房地产必需品的属性，政府必须根据本地房地产必需品发展的实际需要制定计划，并按计划规定每年投放到保障房建设市场的土地数量，而且不得改作其他用途，规定每年投放的土地在首先满足保障房需要之后才能流向其他市场。这一过程不仅要有专门部门来管理，而且要将其制度化，避免其他两个土地需求市场强势需求的竞争威胁。
二是建立住房保障基金。稳定的资金来源是保障房顺利建设的必要保证。政府可以将保障房本身所需土地零价格无偿划拨，还可以把投资品和发展品市场所得的土地出让金用作保障房的建房资金。
三是完善保障房的分配制度。为了提高保障房这一有限资源的利用效率，避免以前曾出现的开宝马买经济适用房的问题，必须对原有的保障房分配制度进行完善。前提条件是建立完善的信息网络，并在此基础上一方面建立收入确认制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保；另一方面加强监管，发挥、加大社会和新闻单位的监管作用与力度。
（四）抑制投机性需求
投资需求是导致投机性需求的根源，房地产投资性过强源于其投资属性，“买涨不买跌”是投机操作的原则。投机推动房价上升会吸引更多资金进入房地产市场，“羊群效应”下，更多的投机力量进一步推波助澜，继续推动房价的上涨，最终甚至出现经济的“泡沫化”倾向。而房价攀升还会导致市场的有效需求进一步萎缩，使房地产市场的结构性过剩趋于严重。因此，弱化房地产的投资性，就必须抑制房地产市场的投机行为。具体对策：
一是通过发展房地产金融分流房地产投机资金。我国房地产金融产品比较单一，闲置的大量资金都流向了住房市场，抬高了住房价格。要解决这一难题，可通过开发房地产金融产品，如房地产开发行业的私募股权基金、REITs、房企上市等，把资金从住房销售市场想办法引导到住房建设市场，使民间游资与房地产相结合，让游资的所有者分享房地产开发利润，就能够把资金从纯粹购买房屋的房地产销售市场，引导到房地产开发、经营的各个链条上去，使投机资金变为开发资金从而增加资金供给，减少资源浪费，将个人买房的分散投资行为转化为规模化、专业化的开发经营行为，为平衡供给起到事半功倍的效果。
二是征收房地产税。对房产税的征收还有争论，但“如果你购买了一笔资产，然后再卖掉，从税法角度看，你就是在交易，所得利润就应交税。……例如投资、房地产（私人住宅除外）和艺术品。”[10]本人以为应尽快推广房产税的征收，征收房产税可以增加房产的持有成本，尤其是增加购买多套住宅、空置不用等待升值获利者的成本，减少投机者的利润空间，利用经济手段在一定程度上抑制投机性资金进入房地产领域。但是征收房产税有两个关键问题要处理好：首先是必需品的房地产免征；其次是征收比例要考虑发展品与投资品房地产属性的差异，不能一刀切，要考虑房地产发展品属性居民的可承受力和投资品属性居民的无利可图，这样才能达到抑制投资的目的。
参考文献：
[2]【美】曼昆.经济学原理（下册）[M].北京：北京大学出版社，2001：180.
[3]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003：345.
[5]葛红玲.房地产投融资模式创新：基于REITs视角的分析[M].北京：知识产权出版社，2009：2-3.
[6]易宪容.房价博弈[M].北京：中国经济出版社，2008：55.
[7]欧阳文和，张璇.中美房地产发展路径比较研究[J].河北经贸大学学报，2011，
（1）：68.
[8]【美】约翰・罗尔斯.正义论[M].何怀宏，等译.北京：中国社会科学出版社，1988：3.
