摘 要：国家统计局公布的“城市人均住宅建筑面积”反映的是有当地户籍并有住房的城市居民的人均住房面积，与城市人均实际住房面积的概念存在着较大的差别。对我国24个主要大中城市实际人均住房面积的估算结果明显小于统计年鉴公布的数据，而且不同城市之间存在较大的差距；利用估算结果进一步估计各城市的房价相对泡沫指数，结果表明一些城市相对于其他城市存在较高的房价泡沫。我国城市人均住房面积与发达国家相比还有明显差距，对住房的刚性需求仍然强劲，房地产业还将保持较快的增长速度；对已经出现较大房价泡沫的城市，应防止其局部风险向全局风险转化，而对于房价泡沫程度不高的城市，应支持居民的合理住房需求。
关键词：人均住房面积；房价泡沫；人均居住面积；房地产市场；房价相对泡沫指数；住房需求；城镇人口；人均可支配收入；房屋折旧率
一、引言
在谈到中国是否存在房地产供给过剩以及是否存在房地产价格泡沫时，媒体、房地产从业者、政府部门官员以及研究学者经常引用的一个指标就是国家统计局公布的“城市人均住宅建筑面积”。
人均住房面积数据对于分析和预测我国房地产市场的发展具有重要意义。如果居民的住房现状已经达到发达国家的水平，那么今后房地产投资的增长速度将有可能出现趋势性的下降；而如果居民的住房状况与发达国家相比还有很大的差距，那么随着中国城镇化进程的继续，房地产投资仍将保持较快的增长速度，继续成为拉动经济增长的重要力量。事实上，目前关于房地产投资是否过剩、房地产投资未来的走势以及是否存在房地产价格泡沫等问题的判断，都与这一统计数据有关。如果这一统计数据有偏差，不能反映城市居民实际的住房情况，那么就会严重误导人们对房地产业未来发展趋势的判断。
但是，统计年鉴公布的数据似乎与现实情况并不符合。特别是在大城市，快速增长的人口规模和家庭数量导致对住房的刚性需求依然十分强烈，不论是买房还是租房，房源短缺、一房难求的现象普遍存在，无论是房价还是房租都呈现不断上涨的趋势；而一般收入人群的收入难以支付高昂的房价或租金，合租和群租成为新入职年轻人的普遍选择。因此，有必要对国家统计局公布的“城市人均住宅建筑面积”指标进行分析，厘清其真正的含义。
张延群：24个大中城市人均住房面积及房价相对泡沫估算
二、24个大中城市实际人均住房面积的估算
ht=ht-1（1-α）+st
（1）
三、城市房价相对泡沫指数的测算
我国房地产市场是否存在泡沫是一个一直存在争论的问题。本文对不同城市房价的相对合理性和相对泡沫程度进行了简单的测算，测算结果对于预测和判断不同地区房价和房地产投资的走势具有参考价值，同时能够大致厘清房价相对泡沫指数较高的原因。
我们的测算基于以下想法：一般来说，不能简单地从某个城市房价的高低来判断其泡沫水平。如果一个城市具有较高的人均收入以及较小的人均住房面积，即使房价较高，因其具有实际需求的支撑，也很难说其高房价就有泡沫。相反，如果一个城市住房供给很大，人口流入的速度较慢，同时人均收入又较低，那么即使房价相对较低，也可能出现房价相对泡沫程度较高的情形，其出现房价下跌以及房地产投资增速下滑的可能性反而会大于一些房价较高的城市。基于这一思想，我们设计了公式
（2）来计算各城市的房价相对泡沫指数。
从表2可以看到，相对于人均收入的增长，一些城市房价上涨和人均住房面积的提高幅度较大，使得这些城市的房价相对泡沫指数较高，如排在前两位的宁波和杭州。贵阳的房价相对泡沫指数也排在较前的位置，主要是因为人均住宅面积增长过快，或者说是相对于人口的增长速度来说，建了太多的房子。而北京、上海、广州等房价较高的城市，其房价相对泡沫指数并不算高，主要的原因就是相对于人口规模的快速增加，新建住房的供应相对不足，使得人均住房面积提高幅度较小，同时，其房价增长相对于收入增长来说并不是很高。我们的测算结果基本上得到了实际数据的支持，比如截止到2014年8月，宁波和杭州的房价下跌幅度在70个大中城市中居于前两位。
四、结论和政策建议
需要说明的是，在估算过程中，所选用的人口数据口径、房屋折旧率以及2001年的初始人均住房面积（15平方米）等都有将实际住房面积高估的倾向，因此，这一数据应该可以被看做是较乐观的估计。我们的测算结果有以下政策含义：
第一，由于我国实际城市人均住房面积与发达国家相比还存在明显的差距，如果考虑到房屋的质量以及居住环境和生活与交通的便利性，差距就更加明显。因此，可以预期，在未来较长的时期内，城市居民对住房的刚性需求仍将十分强劲。
第二，由于各个城市的人均住房面积和房价相对泡沫指数都存在较大的差异，需要针对不同城市的具体情况出台调控政策。对已经出现较大泡沫的城市，应防止其局部风险向全局风险转化；而对于泡沫程度不高的城市，应从促进需求的角度放松限购和限贷政策，支持居民的合理住房需求。
本文测算的结果表明，随着经济的增长以及居民收入水平的提高，在今后较长的时期，我国房地产的开发建设还将保持较快的速度。同时，需要指出的是，住房是介于投资和消费之间的商品，其有效需求主要取决于收入水平，而收入水平的提高取决于资本存量、劳动投入以及劳动生产率水平的提高。相对于投入到实体经济（如制造业以及基础设施等）的投资，房地产投资对劳动生产率提高的贡献较小。因此，如果投资过分向房地产行业集中，对于提高劳动生产率、提高整体收入水平是不利的，从长期看会造成有支付能力住房需求的减少以及房地产市场的供过于求。因此，房地产业健康发展的前提条件是，房地产投资的增长速度与全社会投资的增长速度应相互协调，超出全社会固定资产投资增速的过快增长将是不可持续的。
参考文献：
郑玉歆.2014.为什么要强化政府增加住房供给的责任？[J].经济管理
（4）：1-8.
