【摘 要】通过房地产管理的回顾与发展和把握政策、规避风险、战略决策、经营管理的思考，对房地产开发管理团队建设，员工的绩效和激励、执行力的培养、廉洁自律以及管理中的错位作出论述。
【关键词】房地产；政策风险；团队建设；管理；激励；廉洁自律
1994年进入房地产开发集团从事管理，弹指一挥间19年过去了，作为一个房地产行业的管理者，常常会问自己，如何在纷繁的房地产市场立足、如何建立自己的团队，如何测和规避地产市场风险、如何协调政商关系、又何带领自己的团队健康发展…
2013年春，这个想法愈来愈强烈，便潜下心来，着手整理自己从事房地产行业以来的一些收获和心得，当提笔落字时，才发现曾经的荣誉和喜悦早已随风而逝，沉淀在心灵深处竟然是一些警醒和感触！
第一篇 我眼中的房地产
一、把握政策
2004年8月《中华人民共和国土地管理法》实施，明确了出让土地两年不开发增收土地出让金、三年不开发无偿收回，以及违法用地和违法建设的定义。然而，当这把达摩斯利剑高高悬挂，风险就如影随形了。作为管理者你预测到了吗？十年，弹指一挥间。房地产市场发展迅猛，诚然，有很多房地产商赚的盆满钵满。然而，随着政府干预房地产市场手段从土地供应、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制，直到限购政策逐一出台，作为开发商该如何接招呢？
我认为管理学“守正出奇”是企业健康发展的法则，就是正道而行，守法经营，突破思维，出奇制胜。当一些企业在利剑高悬的市场经济、法制逐步健全的今天去触碰“红线”、“绿线”甚至与违法建设时，要想到这个词“居安思危”。
二、战略决策与合作
从多层到高层，从楼梯到电梯，历史发展到今天，市场越来越成熟，买家越来越精明。规划设计决定商业项目的存亡，商业地产不同于其他产品，更具有特殊性。如人流、物流、垂直交通，消防疏散，停车等，能否满足未来商家及消费者的需求，这是一个商业项目成功的关键。开发商要具有前瞻眼光，专业的商业地产顾问和经验丰富的物业管理团队。在设计规划阶段，业主定位要严谨、慎重，商业地产在建筑设计、户型、景观方面要考虑不同业态的要求，而且配套设施更多，规划、设计、施工、交房验收标准都较高。最初的概念性规划，基本确定做什么，很多项目，把项目蓝图落实到实体，问题随之出现，要么结构不合理，要么布局不规范，从而导致为迎合招商需求而改变平面布局甚至结构。
房地产系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然风险等，因为房地产开发投资大，建设周期长，故而在决策阶段（方案、规划）要――慢慢决策，而实施阶段（开发、建设）就要――快快行动了，阎锡山有句话：病在养，事在预，“预”即决策。
2005年我任职的集团与洲际酒店管理集团（IHG）着手建设一个五星品牌“皇冠假日酒店”（Grown Plaze），管理合同签约以后，IHG推荐若干优秀的顾问公司供业主来选择，我们选择HASSELL酒店平面设计、SMW声学、全景灯光、嘉石机电、中建西北设计院，这样非常用心、专业的公司来做合作团队。在确定项目定位初期专业顾问团队加入，随着合作深入，深切的感悟到好的团队智慧、资源和能力都有巨大的价值。
三、关于拆迁。
四、施工组织和经营管理
1、绩效和激励
一个团队的最佳领导人，不仅意味着地位、特权、头衔或金钱，真正重大的是责任。领导者必须具有前瞻的思想、长远的眼光，主动创造团队的未来。同时，要找出稳健而有效的管理制度或方案。公司目标以及管理制度的成效应该通过绩效考核来实现。如制定目标协议书，要明确：当事人责任，综合业绩、行为态度、个人技能素质和能力等各方面来评价成员个体执行力。还可以奖金、工资调整、轮岗、评选优秀、储备人才培养、晋升、学习等。通过群体意识培养，信仰、动机、兴趣、文化心里、习惯等产生对企业共同使命感、归属感、认同感。
2、员工的培养和执行力
蒙牛集团企业用人原则“有德有才破格重用，有德无才培养使用，有才无德限制录用，无德无才坚决不用”。人是企业第一生产力。培养员工的自主性，包括工作主动性、思考性。学习并独善其专，协作性，沟通和谐且有条不紊。定期培训员工，其中职场管理学《别找借口找方法》是一部非常好的励志讲座。
执行力是“用合适的人做合适的事”，保证执行力重要条件是要做到，执行力的贯彻首先是沟通，其次是协调，再次是反馈，最后是考核。也就是说：执行的目标具体，执行的目标可衡量，执行的目标能实现、执行目标和其他目标有相关性、目标有明确截至时间。
结束语
时间匆忙，很多感悟的东西没有表述出来。初入房地产适逢旧城改造，那时房屋拆迁处理是行政裁决或强制拆除。从经济适用房到商品房，从商业地产到皇冠酒店，从定向开发到城中村改造。想起成长历程，心怀感念培养我的企业和老板。也希望房地产行业健康发展，希望我的同仁廉洁自律健康成长。
