摘要：在我国市场经济迅速发展的过程中，写字楼市场也迅速发展起来，与之相伴的写字楼物业管理服务及质量问题也随之凸显出来。笔者结合自身实践，针对写字楼物业管理服务质量评价及其应用问题进行深入分析研究，力图为改善当前写字楼物业管理服务质量提供有益参考。
关键词：物业服务；物业管理；写字楼；服务质量评价体系
随着我国经济对外开放程度的加深，大量跨国公司涌入中国，同时我国本土企业、金融、保险、通信以及中介服务行业也迅速发展，这客观上刺激了我国写字楼行业的发展。当前，我国写字楼行业已经发展到第四代和第五代，写字楼对绿色环保、生态以及智能化的要求越来越高。同时随着写字楼功能越来越丰富，相应的写字楼物业管理内容越来越多，对管理水平的要求也越来越高。写字楼物业管理作为写字楼的开发附属行业在整个物业管理行业中占据着越来越大的比重，其管理的水平与写字楼开发商、业主以及物业公司三方的利益息息相关。因此，建立一套科学有效的写字楼物业管理服务质量评价体系对于提升写字楼物业管理服务水平，更好地维护三方利益具有至关重要的作用[1]。
1写字楼物业管理服务的基本内容
目前在我国写字楼物业管理服务中，服务的基本内容根据写字楼的规模、业主性质以及写字楼的具体区位条件等差异而有所不同。从整体上来说，写字楼物业管理服务的基本内容主要包括常规性公共服务、委托性特约服务以及针对性专门服务3个方面。常规性公共服务内容包括写字楼房屋设备与设施管理、写字楼建筑主体管理和住宅装修日常监督、写字楼建筑卫生和绿化管理、与公安和消防有关的写字楼区域安全管理和公共秩序的维护、辖区内的车辆道路管理和其他公众代办性质的服务[2]。针对性专项服务内容包括商业类和日常生活类服务、金融与社会福利类服务、文化、卫生、教育、体育类服务以及各种经纪代理中介服务。委托性特约服务内容是对针对性专项服务的补充和拓展。在坚持以人为本的服务理念基础上，根据上述两种服务类型的项目与内容，采取多样化的服务机制与经营方式，从项目和内容上进行广度和深度的拓展。
2开展写字楼物业服务质量评价的客观必要性
1）物管企业自身发展的客观需要。我国写字楼物业管理服务的发展主要是借鉴国外先进的物业管理服务经验，虽然已经取得了一定的成效，但从业人员素质低、服务意识不够，整个行业发展水平不高。许多写字楼物业管理中存在这样的现象，一方面业主认为接受到的物业服务与所缴纳的物业服务费不匹配，对物业公司服务水平存在不同程度的不满意，导致许多业主少交或不交物业管理费，造成物业管理公司运作出现问题。另一方面写字楼物业管理行业也出现了这样一个怪圈，即物业管理公司服务质量低下———业主拖欠物管费———物业管理公司缺少运行资金———物管人员服务态度差———物业服务水平低，这种现象作为一种周而复始的恶性循环，使得整个写字楼行业物业管理服务质量长期得不到提高。针对这种矛盾物业管理公司虽然进行了业主满意度调查，但是由于缺少科学指导，物业管理公司不能或者也不愿意对所调查的信息进行科学和全面的处理，进而无法对自身实践进行有效指导，从而提高服务质量。因此，笔者认为，构建起一套科学合理的物业管理服务质量评价体系，有利于提高业主满意度，能及时发现和分析物业管理公司自身管理服务中存在的不足；有利于提高物业管理服务的质量和推动自身科学合理发展。2）相关主管部门监督管理的需要。目前，我国的写字楼物业管理服务公司主要有3种类型：一是直接由写字楼开发商衍生出来的管理公司；二是专门的物业管理公司；三是由政府性质的房管所转制形成的公司[3]。由此看出，物管企业成分的复杂现状直接造成相关主管部门对其进行监督管理时难度增大。目前主管部门主要通过制定相关行业法律法规和从业人员服务标准对其进行监督管理，缺少一套科学合理的服务质量评价体系来对其服务质量进行评价，并在此基础上进行科学有效的监管，这是造成目前写字楼物业管理服务水平低下的重要原因之一。因此，笔者认为应提高主管部门对写字楼物业管理服务的监督管理水平，促进写字楼物业管理服务质量的提升，构建写字楼物业管理服务的质量评价体系，这样才能有利于监管部门更好地掌握写字楼物业管理服务的整体水平，从而针对性地制定相关的政策法规，促进物业管理服务质量水平的整体提升。3）业主的需要。业主是写字楼物业服务质量的直接感受者，也是物业管理质量最有发言权的一方。然而，在市场经济条件下，物业公司和业主具有博弈关系，业主希望支付较少的费用获得更优质的服务，而物业公司则希望获得更多的利润。由于缺少一个客观的衡量标准，因此，双方在博弈中往往产生矛盾，造成物业管理服务质量长期在低级阶段徘徊，最终对各方的利益都造成了损害。由此可见，建立一套科学合理的，业主和物业公司都能接受的物业管理服务质量评价体系，使之成为物业管理与业主沟通的有效渠道，业主不仅可以根据这套体系对物业公司的服务质量进行客观评价，而且可根据评价的结果对物业公司的管理提出合理建议。
3构建写字楼物业管理服务质量评价体系
1）体系构建原则。首先是独立性原则。独立性原则指的是在体系构建过程中，各个指标既要充分反映系统的总体特征，同时又能避免重复。指标体系要做到层次分明，简单明了，处于同一平面的指标应该要相互独立，不要加入太多的信息内容而使指标的内涵重叠，从而易于区分。要围绕综合评价目的来构建整体评价指标体系，形成一个层次分明的指标体系，确保评价结论能够最终反映评价意图。其次是全面性原则。写字楼物业管理服务是一个涉及多个主体和部门的系统性工作，因此，构建的服务质量评价体系要做到能够充分反映服务参与者方方面面的情况，根据服务质量评价指标体系制定的服务质量调查表要能够全面、客观、准确地反映业主对服务的需求信息。同时在选取指标时，要能够根据写字楼提供的服务性质、内容以及具体的区域位置等进行指标变换。第三是目标导向原则。笔者认为，就写字楼行业管理服务的质量评价而言，评价的目的既不是为了评价而评价，也不是为了给相关企业的服务质量进行简单的排序，而是要通过评价对相关物业公司进行监督和激励，促进其提升自身物业管理水平，引导其往正确健康的轨道上发展。因此，服务质量评价体系构建中，要根据评价的任务和目的合理构建指标体系。2）原始指标体系。对于写字楼物业管理服务质量评价指标体系的构建，不同学者提出了不同的观点，提出了不同侧重点的指标体系。在参考学者们的观点后，结合自身在写字楼物业管理行业多年的从业经验，笔者认为，写字楼物业管理作为一个体系主要包括基础服务、特色服务以及特约服务等诸多的子系统，在构建质量评价体系的指标时，要注重层次性和全面性，写字楼物业管理服务质量评价指标体系基本构成见第39页表1。3）指标体系的筛选。在开展质量评价时，原始指标体系并不是一成不变的，而是根据实际的情况对原始指标进行合理筛选。通常来说，会根据相关客户调查对指标进行选择，再根据指标进行质量模型构建，开展质量评价，以确保评价结论与客户的实际需求最大限度地吻合。例如某写字楼的物业管理服务体系，首先应根据该写字楼的实际情况，形成新的指标体系，然后进行服务质量评价。新的指标体系有25个指标，这些新的指标在筛选出来以后，进入到下一环节的指标优化中，形成质量评价的最终指标。
4结束语
写字楼物业管理服务质量评价是将现代管理质量评价方式运用到写字楼物业管理评价中的全新尝试。在当前写字楼行业迅速发展及其物业管理服务水平整体有待提高的背景下，将管理质量评价理念引入其中，可以为写字楼物业管理公司、业主以及相关监督主管部门找到一个可以接受的平衡点[4]。通过建立质量评价体系，对物业公司的管理服务进行客观的评价，物业公司可以根据评价结果改进自身管理服务，提升服务质量。业主可以根据评价结果评估自身对物业公司的要求，提出针对性的意见。而相关的写字楼物业管理监督管理部门则可以根据评价结果客观准确地预测整个行业服务质量状况，针对性地制定相关法律法规和政策，促进行业服务质量的整体提升。
参考文献：
[1]李英妍.我国物业管理企业质量管理中存在的问题及对策[J].现代经济信息,2009
(1
8):80.
[2]周越.住宅物业服务质量顾客满意度测评体系初探[J].科技创新导报,2009
(2
5):171-172.
[3]格罗鲁斯.服务管理与营销———基于顾客关系的管理策略[M].北京:电子工业出版社,2002.
[4]邓富民.基于服务质量差距模型的服务质量特性构成分析[J].四川大学学报(哲学社会科学版),2004
(5):27-30.