摘要：住房是人类生存的基本条件，是人民安居乐业和社会稳定的关键所在。改革开放以来我国居民的居住条件和居住水平有了翻天覆地的变化，但现阶段，住宅小区物业弃管问题的出现严重影响了社会的和谐稳定。如何在民有所居的基础上真正实现居有所安是摆在政府面前亟待解决的问题。
关键词：小区；物业弃管；物业管理
中图分类号：C91 文献标识码：A
一、物业管理概述
（一）物业管理的概念与特征
在《物业管理条例》中，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具有如下特征。
1.物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担，体现了物业管理的社会化功能。除了小区的房屋及公共设施的维修养护外，诸如水电管理、清洁、保安、绿化等直接关系到居民正常生活的方方面面，都可以由物业服务公司承担。
2.物业服务公司作为独立法人，应按照《中华人民共和国公司法》和其他法律规定，依法经营，在市场竞争中求生存，以优质服务求发展，体现了物业管理的企业化特点。
3.物业管理提供专业化服务，就需要有专门的组织机构，拥有专业人员，并配备专业工具和设备。物业服务点多面广，又具有较强的技术要求，体现了物业管理的专业化职能。
4.物业管理服务是有偿的，物业服务公司的经营以盈利为目的，通过收取服务费用实现企业自身的良性发展，体现了物业管理的经营化特点。
5.物业服务公司要建立健全各项规章制度，科学管理是物业管理规范化的标志。总之，正确认识物业管理服务，对于物业管理政策的制定，指导和规范物业管理健康发展，具有重要作用。
（二）物业管理法律关系的原则
1.业主自我管理原则。物业管理的根本目的是为了提升物业居住和使用环境的质量，最大限度地发挥物业的作用。完善、规范、高素质的物业管理服务，能有效地促成这一目的的实现。显然，在物业管理过程中，业主作为物业的最直接利益主体，自然最关注物业本身的存在价值。在人们普遍关心人文居住环境的大背景下，物业管理的状况将直接影响对物业本身价值的评判，所以业主对物业管理的质量也就最为关心。因此，法律规范在调整物业管理法律关系时，应当将业主置于核心地位，充分调动业主在物业管理过程中的主动性和积极性，贯彻自我管理的原则，这样才能最大限度地减少物业管理的社会成本，发挥物业管理的功能。
2.主体平等原则。在物业管理活动中，业主和物业公司是最基本的主体，而物业管理服务关系则是最基本的物业管理法律关系。法律意义上的物业管理就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行管理的活动。这里的管理不是行政管理，而是基于物业服务合同约定所进行的管理。在这一关系中，业主和物业管理企业作为服务合同的权利义务主体，应当遵循民法和合同法关于主体平等这一基本原则。
3.社会责任原则。物业的安全和效用不仅直接关系到业主的利益，也关系到他人的合法权益。根据社会责任原则，当代所有权法律制度发展的一个重要方面，就是对所有权的合理限制。在物业所有权的行使方面，则是强调所有权人应承担兼顾公共利益和他人合法权益的义务，承担起社会责任。此外，在整个物业管理区域内，强调各物业业主对他人乃至社会的责任，是营造和谐社区的必然要求。
4.政府监管原则。物业管理是一项系统工程，是全方位、社会化的管理。其涉及物业本身的安全、所有权人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必须接受政府各有关部门的监督和管理。确立政府有关部门在物业管理中的监管地位和监管义务，是建立其与业主、开发商、物业服务公司之间稳定法律关系的重要原则。
二、“弃管楼”形成的原因
（一）“弃管楼”的几种弃管情形
第一种是完全处于弃管状态。这种住宅楼的共用设施设备、房屋管理维修和楼院环境、共用部位都处于无人过问的状态。导致房子坏了没人修，楼院环境没人管，居民交租金或要参加房改没人受理，可以说它是名副其实的“弃管楼”。这种弃管楼从房屋权属性质上看，一种情况是已经找不到产权人（单位）的房屋，就是房屋建成以后没有进行产权登记，准确地说这种“弃管楼”是“无主楼”。另一种情况是有产权人（单位）的房屋，但产权人（单位）对房屋已经放弃管理，这种房屋的产权人（单位）感觉以租不能养房，干脆放弃管理，也不保养维修，导致住宅楼弃管。
第二种是部分工作放弃管理。就是房屋专项管理工作以外的工作无人管理。这种所谓的“弃管楼”有的属于企事业单位自管产房屋，有的属于国有直管公房，有的属于居民参加房改后的个人私房。严格地说，这种“弃管楼”中单位自管产房和直管公房的共用设施设备和房屋的专项维修管理工作并没有弃管，他们只管房屋及房屋的共用设施设备，不管其他。所以，居民们把这种住宅楼也称为“弃管楼”。
第三种是物业服务公司撤管。这种居民住宅楼过去曾经实行过物业管理，但由于多种原因，物业服务公司撤出，放弃了住宅楼（小区）的物业管理工作，形成房屋产权单位专项管理工作以外的工作无人管理。对于这种物业服务公司撤管的居民住宅楼（小区），居民们把它也列入到“弃管楼”的行列。
（二）“弃管楼”形成的原因
1.法律法规不健全。产权不明确、法律责任不清楚，物业管理企业间的经济关系、派出所、居委会与物业管理公司在社会管理职能上的关系都还存在大量的不清晰之处。这些问题往往是形成物业管理纠纷的原因。在法律上，物业管理公司应该由业主委员会在社区、开发商、居委会的监督下采取招投标方式进行选聘，签订委托管理合同。从纠纷种类上看，物业管理公司的更换、物业管理公司的选聘方式等问题引起的纠纷占的比例较大。
2.业主委员会未发挥应有的作用。虽然成立了业主委员会，却不组织业主定期召开业主大会商讨重大事项，形同虚设，没有发挥应有的作用。直至其功能丧失，居民与物业之间产生矛盾后无法通过正当途径解决，造成积怨越来越深，最终导致物业弃管。
3.物业公司服务水平不高。长期以来，我国对城市房屋实行行政管理的模式，即由政府设立的房管采用行政管理的手段，对房屋进行管理。虽然这种管理模式现已被市场经济所淘汰，但一些陈旧的观念和手段仍在一些物业管理企业和人员的管理中有所体现，如有的物业服务企业将自己置于类似行政管理者的地位，对业主缺乏应有的尊重，服务意识差，甚至任意侵害业主权益，等等。这种情况是不符合主体平等原则的。
4.业主的认识不到位。部分业主对物业管理行业认识不够，对物业法律法规不了解、不熟悉、进而产生贯彻、执行不够，对物业管理公司有抵触，恶意欠费，并有从众心理，占便宜心理，与物业管理公司对立，另外还有因为经济承受问题：低保户、下岗职工、疾病、事故等造成经济困难，无力支付物业费等，导致物业管理收费率低。另外，有些业主对物业管理的期望值过高，在缴纳物业管理费上还没有完全从“单位体制”转变为“市场体制”，总是希望花最少的钱获得最大的服务。
5.相关管理部门责任意识不够。物业管理是一个复杂的系统工程，需要政府各职能部门的密切配合，履行其应承担社会责任，但多数部门提供的公共服务不到位，管理触角还没有完全深入到住宅区。由于业主的分散性，业主自治机构的成立必须接受政府主管部门的审查和监督。物业服务公司的设立，则应当符合法律法规的要求并向政府主管部门登记，其运作应接受政府主管部门检查。政府部门的监管不仅是行使行政权力的要求，也是履行行政义务的必然要求。政府部门作为管理公共事务职能部门的有效介入，对规范开发商和物业管理企业的行为，促使其提高物业管理服务质量，保护物业所有权人利益，更是不可或缺的。
