摘 要 产权式商铺对开发商在一定程度上起到了较好的融资作用,但在缺乏法律规制情况下易给一些开发商钻空子损害投资者利益而产生纠纷,使投资者投资的积极性受到伤害;若纠纷处理结果投资者不能实际挽回损失还会引发对政府的不满,这对于经济发展有一定的遏制作用,所以针对上述情况就要对产权式商铺进行法律规制,使投资者、开发商、政府、社会各方都获得较好的利益,只有这样才能使该种投资模式得到良性的循环发展。

关键词 产权式商铺 法律规制 必要性

作者简介:周俭骏,江苏法德永衡律师事务所。

产权式商铺是当前比较热门的投资方式,在我国大中城市已存在了10多年。随着经济的发展,若法律规制的比较好使各方都赢,将会一种不错的投融资渠道。所谓产权式商铺就是地产开发商新建相应的商业物业项目时,将其设计成多个大小不一的单元,投资者进行购买这些单位,即相应的商铺,投资者在购买商铺之后就拥有了相应的产权,开发商在短时间也能内完成融资,投资者将商铺自己经营、租赁获取租金或者委托他人商租赁经营获得固定收益,政府也可获得到税收,所以这种模式在我国发展较为迅速。但是这种模式也存在着较多的问题,突出的是不少开发商在销售商铺时虚构自身的优势,夸大给付投资者的回报,信誓旦旦保证投资者投资无风险,使投资者在投资时丧失风险意识迅速产生购买的冲动,当地政府为提高自己的政绩其公信部门对开发商夸大的宣传通常熟视无睹,至使商铺销售火爆。开发商在商铺销售完毕融资到位之后,往往就不顾合同的约定和承诺,造成投资者预期的收益不能兑现甚至血本无归,于是带来较多的经济纠纷,投资者在发现自己被欺诈诉讼又不能实际挽回损失后,往往又把不满情绪归责为社会的不诚信和政府的不作为,给该区域经济发展带来较坏的影响,也极大的损害投资者的投资热情,因此必须对产权式商铺给予法律规制。

一、 产权式商铺的概述

产权式商铺最初是由欧美发达国家在20世纪末形成的,在21世纪初才流入我国且发展的较为迅速,具备一定的社会价值,但是也存在着较大的隐患,其隐患多发于开发商在销售商铺时通常会向投资者抛出较大的馅饼,社会公信部门对夸大的宣传不进行风险提示甚至变相的参与开发商项目的夸大宣传,于是投资者高亢的进行投资,而开发商在短期时间内完成自身资金的回笼以及获得可观的盈利后,就会变相的转移自身应当向投资者履行的义务,并刻意的通过各种方式规避相应的法律责任,至使投资者预期的利益根本不能实现,而且在利益受到侵害时无法通过法律来制裁开发商,导致投资者不满,影响了社会的安定团结。现今不少城市已消极地将产权式商铺叫停,但是还是有不少地方存在着这种经营模式,或者变相的存在这种模式,所以应该采取相应的法律规制来遏制开发商的这种相应的行为,优化现今的投资环境,以达到推动经济的进一步发展和更好的维护社会安定团结的目的。

二、产权式商铺存在的主要问题以及造成的后果

产权式商铺虽然在理论上可以使得开发商、投资者以及经营者和政府都能受益,但是若没有相应法律规制开发商的行为,往往在实际中仅仅只有开发商受益,投资者受损失,政府则成为解决矛盾的主体。产权式商铺在这十多年的发展过程中主要存在下列问题:

(一)投资者的产权没有得到法律保护,在商铺所有权方面的保障没有体现

开发商在分割大小不一的商铺时通常会采取两种方式,第一种是进行实体分割,即利用隔墙进行分割,让不同的商铺之间有明显的隔开,而另一种就是虚拟分割,虚拟分割是商铺与商铺之间在实地没有明显的分界,投资人在购买时只是根据开发商提供的图纸在图纸上选商铺面积的大小和位置,这种产权式商铺俗称内部的产权式商铺。目前出纠纷的产权式商铺多数是内部的产权式商铺。对于实体分割的商铺通常均有产权登记即有产权证;而虚拟分割的商铺由于法律没有明确的规定,所以有的城市可以办产权证而有的城市则不允许办,有一些开发商在销售内部产权式商铺时承诺为投资者办理相应的产权证,但后来均因多种原因并没有较好的落实。虚拟分割的商铺因是在图纸体现,投资者到现场根本无法准确找到自己购买的商铺位置,所以一些不法开发商还会故意多画商铺位以图谋取不法利益。当前我们国家内部的产权式商铺的分割一直都没有得到法律方面的保护,这就导致投资者的产权没有得到相应的法律保障,这可能是基于一些研究者认为内部产权式开放性商铺不能够称其为独立所有权客体的原因。总之我国大部分产权式商铺都是有较好的开始,但是均没有较好的结尾,其中缺乏产权证或缺乏相关部门的监督可能是一个重要的原因,若再遇到由于市场变化,开发商承诺给付投资者的回报无法兑现就会导致投资者就更加急于出售商铺,而该商铺既无产权证也无法在实地对应找到,造成投资者无法出售于是就必然产生较多的各种纠纷。

(二)开发商的售后包租给付投资者回报、回购的诺言不能兑现

目前,许多开发商为了在前期更好的销售商铺,纷纷承诺售后包租给付固定回报和定期给予回购,以此来吸引更多的投资者进行购买。例如,开发商在推销时均是向投资者承诺10年包租、终身包租,定期给付投资者固定收益,若干年后还按原价甚至高于原价向投资者回购。然而事实是有许多开发商在自己的商铺销售工作完成后,完全没有或只兑现部分合同条款,这样就严重损害了投资者的预期利益,在这种情况下就会引发开发商与投资者之间的各种纠纷。投资者在购买商铺的时候通常只注意合同中约定的商铺收益以及自身投资的收益等,而不会考虑市场变化导致开发商无能力履行合同或开发商还会视合同为儿戏事后根本不履行等问题,再加上产权式商铺根本不具备散户投资者自己单独经营的可能性,致使投资者的投资血本无归,若出现此类问题毫无疑问各种纠纷、尖锐矛盾均会同时爆发。

(三)我国当前在产权式商铺法律规制方面重视程度不高 虽然产权式商铺在我国得到了较快的发展,但是并没有取得较好较长久的效果,这就使得投资者的投资热情受到较大打击。在我国的大民法中,只有《物权法》第 77 条规定的“住改商”的法律规制与产权式商铺所有权人后期由于统一经营不明确的情况较为相像,其他的对于产权式商铺所有权的界定,是否可以售后返租或包租的行为都没有相关的立法规范。这一点就给开发商不兑现承诺提供了基础,许多开发商就是利用这一法律规制缺陷进行销售活动,后期毁约,从而使投资者的利益受损,造成法律纠纷的局面。产权式商铺的所有权在法律范围内应当归属于民法中,但是我国仍然没有颁布比较全面的限制法。投资者在整个项目当中并没有占据较为主动的地位,投资者只能将自己的经济收益寄托在经营者的有效经营和开发商信守合同的基础上,这样无疑会使得投资者的投资收益处于不确定的状态,而投资者自己在投资时对此根本不清楚。

(四)社会公信部门对开发商夸大宣传沉默寡言不进行风险提示

开发商在销售产权式商铺时,都会利用报纸、网络、广告、电台、各种宣传册铺天盖地的公开宣传该项目:即怎样怎样能给投资者带来优厚回报、项目是政府支持的重点项目、政府某某负责人还专门带队赴国外为该项目招商并且还为项目的开工剪彩等等、等等,真是应有尽有。对开发商的这些夸大宣传,我们的公信部门从来都是沉默寡言,并且还是一如既往为开发商颁发各种许可证、产权证、营业执照,致使投资者相信了这些宣传。投资者为什么会相信,是因为上述媒体是老百姓信任的,而且社会公信部门又没有阻止并且人家所有手续都是政府颁发的,政府不阻止就是可信这是老百姓的朴素思想,所有产权式商铺的销售价通常要比住宅价贵很多,但老百姓想到反正是按售价的比例给予回报且开发商以后又能按原价回购,双方又有合同保证,但后面的结果是显而易见的根本不能兑现。如果公信部门在发现了这些不当商业行为及时进行风险提示,司法部门对不诚信的开发商及时给予严厉的打击,其情况可能就会好的多。

以上几点均能造成投资者利益受损甚至投资血本无归。对此,投资者在诉讼不能实际挽回受损的情况下其愤怒会演变为民众对政府的不信任,还会转化为民众对消费投资的恐惧心理,后果必将影响一方社会的投资环境和稳定。特别是现在国家发展模式的转变需要扩大内需,然而没有一个诚信的投资环境如何鼓励内需?所以必须对产权式商铺加以法律规制。

三、完善我国产权式商铺法律规制的建议

在我国产权式商铺问题频发的背景下,为了维护投资者的利益和增强社会的安定就需要对我国产权式商铺进行法律规制,下面将详述几点建议:

(一)完善法律机制与提高开发商行为自律相结合,实施市场退出机制

我国产权式商铺主要是借鉴国外的“时权度假”模式, 国外在产权式商铺项目中已经非常成熟,那么我们就可以借鉴国外的经验来完善自身的问题。当然产权式商铺对于经济的发展具备一定的作用,但是要实事求是,不能盲目夸大收益而达不到所承诺的收益,并通过责任转让的方式来逃脱法律的制裁,所以在我国进行产权式商铺的规制中需要结合法律与自律,即在大的方面以法律为主,而在行为方面主要以自律为主,这样所取得的效果将是最佳的。开发商必须提高自己的自律能力,宣传一定要事实求是,一定要向投资者说明风险可能出现的情况,若不能做到必须倾其所有对投资者承担责任,后果严重的对企业实行退出机制并且对企业主要负责人依法追究其欺诈或诈骗的刑事责任。

(二)法律规制的具体方法

法律规制就是运用法律来维护投资者的地位以及经济收益。首先通过法律或司法解释明确投资者在购买相应的产权式商铺之后即具备了所有权,投资者有权对该商铺进行相应的使用、收益和附条件处分的权利,这样在发生经济纠纷问题的时候就可以明确商铺的所有权状况,维护投资者的应有的地位,以上应该在《民法通则》中所明确。另外在《物权法》中要明确细分商铺重新装修时的所有权,避免商铺在进行一次租赁之后再次进行租赁的时候无法联系产权人,避免发生相应的纠纷事件而造成商铺的空置,商铺空置无疑会给投资者带来一定的利益损失。此外在《合同法》中应该对售后返租进行详细的规定,将这些内容都细分出来,避免不法开发商通过各种方式逃避或转嫁责任。最后就是要加快专项立法的速度,更加明确、有针对性的保护产权式商铺投资者的利益。

(三)相关部门要加对强投资者的保护意识,加强相关方面的法治宣传工作

在各项法律法规不健全产生的产权式商铺纠纷难以解决的情况下,加强对产权式商铺投资者自我保护的宣传教育,使其明确风险意识尤为重要。国家相关部门应当积极采取措施,向投资者宣传相关方面的法律知识;社会公信部门如工商、房产登记等部门面对开发商铺天盖地“无风险投资”的夸大宣传应当加大对开发商检查监督的力度,应当要求开发商将可能出现的投资风险、自身的注册资金、履行合同的保证明确的写进相关的合同中,加大对开发商项目宣传的管理力度,明确虚假宣传造成后果必须承担全部的经济和刑事的责任,杜绝虚假宣传,绝不能以一句“你自己受骗上当损失只能自己承担”而放任欺诈的蔓延。

为能够使得产权式商铺发挥其应有的作用,应当不断完善产权式商铺法律规制的建设。