【摘 要】随着我国社会主义市场经济体制的深入发展和“全面建设小康社会”进程的全面推进，房地产行业进入了一个新的发展阶段，物业管理作为房地产体系的重要组成部分和配套工程有着不可估量的发展前景，然而对于我国刚刚起步的物业管理行业来说不可避免的存在一系列的问题。
【关键词】物业管理；收费难；前景；业主委员会
一、传统的房管制度与物业管理的区别
传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理，物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的管理。
（一）管理主体不同。传统的房管是行政性、福利性管理。房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是“以租养房”的方针。管理主体是各地区房管部门及其下属的事业单位。物业管理是由具有法人资格的物业企业和各种专业服务公司实施，通过合同方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。物业企业除对物业进行维修养护外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。物业企业提供的服务是有偿的，执行的是“以业养房”的方针，其管理经费来自于从业主收取的物业费。物业管理服务实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，并以人为核心提供物质和精神两重性服务。
（二）管理手段不同。传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，通俗的说就是住户不花钱，单位买单。管理单位长期不变。物业管理实行聘任制，提供的是有偿服务。
（三）房屋产权不同。传统房管的房屋产权绝大多数是国家或单位所有，使用人不是产权人，不能对房屋进行转让、买卖等处理。一切由管理单位说了算，使用人处于被动接受管理的地位。房管部门与住户之间是管理与被管理的关系。物业管理所管房屋产权多元化，以商品房所有者为主。物业企业与业主之间是服务与被服务的关系。
二、业主消费观念难转变最终导致收费难
（一）物业管理的商品消费观念尚未建立。全国叫停分配住房之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但把物业管理服务作为商品的消费观念尚未建立。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主习惯了单位买单，没有物业管理费的概念，对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，这完全是一种 “量入为出”的经营模式。
而长期计划经济体制的影响，居民习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，费用收缴率低，必将导致物业管理走入恶性循环。只有居民提高对物业管理服务的商品消费观念，加之物业企业自身努力创建品牌，才能使物业企业的经营运作实现良性循环，健康、迅速的发展。
（二）管理缺乏监管、职责界定不明确。据不完全统计，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、房地产开发商。开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题，在业主入住后逐步暴露出来，
由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束。而物业服务质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行物业管理公约。物业管理企业无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务，也无法强制约束业主不合理的行为，业主也没有硬性的标准评价物业管理企业日常管理工作是否到位，双方都缺乏有效的监督和制约，这直接增加了管理难度。
（三）业主委员会组建困难。业主委员会成员一般都是义务的也没有工资。成员也不能仅有一腔热血，他们要面对的事情非常繁琐，这需要懂得管理、法律等知识，办事能力也要突出。即便上述条件都符合，业委会也不一定能让全体业主满意。众口难调，业委会的工作也可能得罪少数业主，遭到冷嘲热讽。“既没好处，还要受委屈，这种事情谁愿意干？”这在很大程度上影响了业委会成员的积极性。
三、我国物业管理企业的发展趋势
近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，物业管理虽然面临这样那样的问题，但目前仍然是我国市场中最具活力、最有潜力的行业。
（一）物业管理企业的分工越来越细。物业管理从最初的“扫地、看门”走向业主需要什么就提供什么的全方位、多元化的私人订制服务；从最初的单纯住宅楼宇服务，走向写字楼、医院、学校、酒店等大型物业管理服务。除了物业管理公司从事专业服务外，保洁公司、绿化公司、保安公司、等专业公司提供专业化服务已逐步成为一种趋势，进一步提高了物业管理企业的专业化服务。
（二）立法不断完善。2007年10月1日《物权法》正式实施，新的《物业管理条例》等也相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物业管理意识，这不仅仅是观念上的转变，更是一个新兴的服务行业规范化、市场化的重要转变。
总之，我国的房地产和物业管理发展进入了一个新的历史时期，物业管理企业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，面临着巨大的发展空间，但也存在诸多问题，机遇与困难同在，挑战与发展并存。
