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对房地产项目开发贷款的风险探析

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对房地产项目开发贷款的风险探析
时间:2023-08-09 00:09:17     小编:沈雪勤

1房地产项目开发货款风险的涵义

房地产项目的开发贷款是指,非上市的房地产开发公司,以在建工程做抵押,向银行进行贷款,从而获取资金的一种融资方式。

商业银行房地产项目开发贷款的风险是指,商业银行对房地产开发企业发放开发贷款后,由于各种不确定性因素而产生投入本金和预期收益损失或减少的可能性,即借款人违约的不确定性造成银行房地产项目开发贷款损失的可能性。

2房地产项目开发货款的特征

目前,房地产项目的融资方式主要包括五种类型:房地产信托投资融资;房地产企业上市融资;房地产海外基金融资;房地产证券融资;商业银行开发贷款融资。其中,商业银行对房地产项目的开发贷款是房地产项目融资方式中最传统、应用最广泛的一种。

据有关数据资料统计显示,我国的房地产项目开发中,资金构成比例如下:商业银行对房地产项目的开发贷款,占总投资额的23.86%;房地产企业的白筹资金,占总投资额的28.69%;定金预收款,占总投资额的38.82%。而这样的资金构成中,白筹资金中约70%、定金预收款中的30%也同样来白于商业银行的贷款。据此比例综合统计计算:23.86%+28.69%x70%+38.82%x30%=55.589%。此数据表明,我国的房地产项目开发资金中,有超过55%的资金,直接来白于商业银行。商业银行实际上是支撑房地产项目最主要的资金链,也成为了房地产项目风险的主要承担者。所以,房地产项目开发贷款具有以下一些特征:

1)房地产项目开发贷款的抵押物,保障度较低,风险较大。房地产项目开发贷款一般以在建工程和所购得的土地作为贷款的抵押物。然而,市场环境对在建工程和所购得的土地的价值影响很大,导致其作为贷款抵押物的价值波动也很大,因而还款的保障度较低,风险较大。

2)还贷能力过于依赖房地产项目的销售情况,不可控性较大。房地产项目的销售情况在贷款时还是个未知数,未来的销售情形具有很大的不确定性,更是很难准确的预测销售的经营业绩及其带来的盈利率。而房地产项目开发贷款能否还上,主要依赖于房地产项目的销售情况,不可控性较大。

3)房地产项目的贷款数额巨大,风险过于集中。房地产项目开发贷款面临的客户是很集中的,主要是房产企业的开发商,而其贷款的数额是巨大的,从而导致贷款的风险过于集中,不利于后期的风险控制。而房地产项目本身就存在极大的不可控性,宏观经济政策的变动、区域经济的波动、项目的设计选择、开发商的管理能力等诸多因素都会对项目最终的盈利率产生巨大的影响,从而直接影响房地产开发商的贷款还款能力,而商业银行也成了风险的直接承担者。

3房地产项目开发货款的风险分析

1997年巴塞尔银行监管委员会把商业银行的风险划分为八大类:信用风险、国家和转移风险、市场风险、利率风险、流动性风险、操作风险、法律风险及声誉风险。笔者认为,这种分析在某种程度上可以看作是商业银行所面临的传统三大风险的细分,即:信用风险、市场风险和操作风险。

3.1信用风险

信用风险是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险,即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性。

在房地产项目开发贷款中,信用风险即是房地产开发商未能履行或未能完全履行和商业银行的合同约定。可能发生的风险情形分析如下:1)不能或不愿意在规定的期限内归还银行贷款;2)在规定的期限内不能或不愿意还出约定数额的银行贷款;3)房产项目开发失败,房产公司完全失去了还款的能力,只能以抵押物充抵还款;4)开发商的人品问题,不讲信用,单方面放弃履行合同,携款潜逃。

3.2市场风险

市场风险指因市场价格、利率、汇率等的变动而导致价值未预料到的潜在损失的风险。在房地产项目中,可能发生的风险情形分析如下:

1)房地产市场的房源供应失衡,供过于求和供不应求的情形同时存在。为了获得期望的高盈利率,大部分的房地产开发商会选择开发大户型的高档商品房,从而导致中低档商品房源出现了供不应求,大量的高档商品房空置滞销,最终直接影响了还贷的履约情况。

2)房地产市场的宏观调控不力,导致房地产价格上涨过快,由此产生了过度的房产投资投机行为。开发商和中间商多次炒买炒卖商品房,把房价抬高。更多的购房者把买房作为一种投资,从而引发房地产市场的虚热,给房地产的信贷业务造成了极大的潜在风险。

3.3操作风险

操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。在商业银行对房地产项目的开发贷款中,可能发生的风险情形分析如下:1)银行的信贷人员在对房地产项目开发贷款的审查中,没能严格按照规定进行详尽的调查;2) 商业银行在发放房地产项目开发贷款时没有按照规定的要求办理;3)商业银行在房地产项目开发贷款发放后,没能做到有力有效的监管。

4房地产项目开发货款风险管理的对策

4.1从房地产项目开发商的角度分析

1)尽可能地运用多种融资方式进行房产融资,优化融资结构,降低融资成本,不单一的依赖于商业银行的贷款。近两年,由于国家的宏观调控,商业银行已经收紧了对房地产项目贷款的发放,所以房地产开发商更应该因势利导,灵活的运用多种融资方式齐头并进。

2)尽可能地提高房产企业的白身管理能力,从而达到提高房产资金利用率的效果。房产项目的推进是需要房产企业多个部门的默契配合的,房产项目的资金数额巨大,资金每一天的时间价值也是巨大的。如果由于白身企业内部部门的配合度不好,从而耽误了资金的及时应用,实属房产企业白身的管理不力,也不利于房地产市场的良性资金循环。

4.2从商业银行的角度分析

1)严格执行房地产开发企业的信贷准入条件。商业银行的信贷人员应采用指标评分法对各项进行定性、定量的分析,并逐项进行评分。对于定量指标,应将其与已定的参照标准进行比较,根据指标值的满意程度记分;对于定性指标,信贷员应根据经验和实地考察情况,确定每一级不同的风险系数。房地产企业的信用等级越高,银行面临的信贷风险越小;反之风险越大。

2)严格确立对房地产项目开发的选择标准。各商业银行可以根据白身的实际情况,详细制定出相应的选择标准。重点是对项目资本金的贷款比例,抵押物的折算率等进行定量白分比的规定。还有房产企业法人的信用度,也应作为防范信用风险的规定标准考虑。

3)对房地产项目的合法性、可行性进行定量的评估。合法性主要是对房产开发项目的相关资料的齐全性、真实性进行核查;而项目可行性的分析与评估,则是商业银行风险管理部门对于房地产开发贷款发放的风险管理工作之一,也是对项目进行有效的风险控制的前期必须的流程,其中包括资金筹措评估和项目效益评估。

4)做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷后回收与总结工作。房地产开发贷款一经发放以后,信贷员一定要跟踪进行贷后检查。深入现场、调查取证分析,能够做到对风险的实时监控。发现问题,能够即刻向房产公司提出整改措施,及时纠偏,从而最终确保信贷资金的安全。

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发布时间:2022-12-05
摘要:风险管理在管理软件开发项目中是非常重要的,但是目前,众多软件工程师经常忽视风险管理。本文介绍了软件开发的风险管理中一些有用的方法和技巧,并分析了风险管理的优缺点。本文的目的是引起软件开发项目经理和项目组的所有成员对风险管理的重视,从而引起他们在进行软件开发时重视风险管理。关键词:软件开发;风险管理0引言风险无处不在,它在任何软件开发项目中都有可能发生。风险有几种形式:自然灾害、安全漏洞、人力.........
浅析按揭贷款房产档案管理
发布时间:2015-08-13
[摘 要]为有效实施国家房屋按揭贷款制度,使国之惠民用之于民,方法只有高度重视对个人住房按揭贷款的风险管理,建立健全按揭贷款房产档案,确保其完整安全,才能发挥按揭贷款房产档案的应有作用。 [关键词]按揭贷款;档案;管理 ......
房地产开发商与施工企业工程款的博弈分析
发布时间:2023-02-23
【摘要】本文利用博弈论的 分析 方法 ,针对房地产开发市场上的两个最主要的利益主体房地产开发商和施工 企业 之间关于工程款的市场行为进行了博弈分析,可以为房地产开发商、施工企业、政府部门等提供一定的决策 参考 ,也为房地产市场......
贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段
发布时间:2023-02-26
贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段 贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段 贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段 摘要:要避免银行在信贷操作中出现的法律风险,最有效的办法就是银行贷款包......
房地行业审计风险探析
发布时间:2013-12-18
房地行业审计风险探析 目前我国的地产市场发展速度非常快,短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康,行业内鱼龙混杂,在对房地产行业财务报表的审计过程中发现......
政府投资开发项目审计风险研究
发布时间:2013-12-18
审计风险是指在审计中由于各种因素影响,未能查出有关问题或因处理不当而带来的潜在的相应后果。这种风险在政府投资开发项目审计中一旦变为现实就会损害国家利益和集体利益,引发被审计单位及社会公众的不满或引起行政复议或行政诉讼案件......
基于全生命周期的房地产项目开发成本控制研究
发布时间:2016-01-08
摘要:房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目的始终,根据房地产项目成本控制的原则,以项目自投资决策到产品销售的全生命周期为线索,指出各个阶段的成本控制的要点和途径,以期为房地产项目的成本控制提供参考。 关键词:房地产项......
关于房地产低碳开发对策分析
发布时间:2015-07-30
【摘要】 当前我国经济处于产业结构升级和调整的特殊时期,全社会对生活环境的要求不断提高,房地产作为主要的碳排放产业需要及时调整全产业链系统的生产方式,通过降低能耗和碳排放来进行房地产行业的可持续化发展,为人类文明延续和......
浅析住房按揭贷款资产证券化
发布时间:2023-03-18
一、文献综述 美国学者Shenker 和Colletta(1991)定义资产证券化是:一种独立的可市场化的股权或者债券,将富裕财产打包出售,具有较大的流动性。Folarin Akinbami(2010)强调金融监管的重要性,认为一套完整的法律法规以及信用评级机构......
土地使用权抵押贷款风险及其防范
发布时间:2023-03-23
内容摘要:随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升,抵押贷款的 金融 风险日益凸显。本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析,并提出了防范风险的策略......
地铁建设项目土建施工风险管理探析
发布时间:2022-07-23
摘要:地铁建设项目反映了一个国家的经济实力,我国经济建设的深入推进,使我国一跃成为交通强国,地铁的出现就是显著象征。地铁项目可以有效缓解城市交通拥堵问题,是重要的民生工程。但基于地铁建设时间长、路线设计困难大、站点布局影响因素多,地铁的土建施工需要系统筹划,精准作业。本文阐述地铁建设项目土建施工的主要内容,就其风险管理策略进行探讨,以资参考。关键词:地铁;土建施工;风险;措施1地铁建设项目土建施工.........
房地产集团多项目管理
发布时间:2022-08-01
在国家对房地产业进行连续调控的形势下,我国房地产业已形成多个大型房地产集团逐鹿的格局。房地产集团以雄厚资本为基础,利用资源、技术优势,充分运用强大的营销能力和渠道,对多个项目进行综合开发,以知名的品牌形象,实行连锁经营......
测绘技术在房地产开发项目中的应用及管理研究
发布时间:2023-04-22
摘要:通过在房地产开发企业从事测绘工作管理的总结, 结合贵州假日方舟房地产开发项目中测绘管理工作经验,参考房地产开发项目管理和测绘技术应用管理相关资料,从房地产开发项目工程管理角度、运作流程方面,来探讨研究房产开发项目......
房地产投资风险分析及管理
发布时间:2022-10-25
摘要:自改革开放以来,随着我国经济的飞速发展,我国的房地产业逐步走向了辉煌,房地产投资活动也掀起了阵阵热潮。但是不得不提,在面对巨额利益诱惑时,房地产投资企业也面临着很大的投资风险。本篇文章从房地产投资企业的方向出发......
浅析房地产项目质量管理工作
发布时间:2023-02-09
【摘要】房地产项目施工质量是房地产开发建设质量控制的关键环节,本文在分析了房地产项目施工现场质量管理目的的基础上,对房地产项目施工现场质量管理和控制措施进行了探究。 【关键词】房地产项目;质量管理;施工现场 房地产......
住房公积金贷款风险预警指标体系研究
发布时间:2022-12-18
摘 要:本文首先分析了住房公积金贷款风险产生的原因,然后构建了一套比较全面的风险预警指标体系,共包含4大方面、24个指标,接着对指标进行了量化,最后提出了一些保障风险预警效果的措施。 关键词:住房公积金;贷款风险预警;指......
试论房地产开发
发布时间:2023-06-29
1 房地产开发公司的资质及资金筹措 房地产开发企业,应向当地工商管理行政部门申请登记,并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书,没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下,先取得暂......
房地产企业财务风险分析及预警初探
发布时间:2013-12-18
" 【摘要】本文以房地产企业为例,对企业财务风险进行预警分析,早期预测投资者无力偿还债务的可能性和企业破产的临界值。 一、引言 在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务......
房地产财务风险管理问题探讨
发布时间:2022-11-22
摘要:我国经济发展进入了新时代,面临诸多新问题和新矛盾。作为国民经济中的支柱产业房地产业,也面临很多的新问题,特别是房地产业风险管理中的财务风险管理问题。这篇文章主要是对房地产财务风险管理当中存在的问题进行了一番深入研究,同时得出了一系列加强房地产财务风险管理的有效方法。关键词:房地产;财务;风险管理;问题;探讨近年来,我国房地产业迅猛发展,为了让企业的发展更加稳定,对财务风险的管理工作引起了高度.........
中小企业贷款审计中的风险分析
发布时间:2013-12-18
中小企业贷款审计中的风险分析 在我国http://WwW.LWlM.cOm的经济与社会发展中,中小企业作为一类特殊企业群体,具有极其重要的战略地位。但经过近几年金融危机的影响,一大部分中小企业抵挡不住资金的压力,并且纷纷倒下。尤其近几年更......
武汉市养老地产项目开发研究
发布时间:2022-09-28
【摘要】 中国社会已整体步入老龄化阶段,而武汉市老龄化率已超全国水平,如今武汉市养老地产项目开发上呈现几个问题:适老化设计不足、养老产品类型单一、缺乏专业管理和服务。本文主要采用了文献研究法、数据统计法、对比分析法,通......
公路行业项目贷款解析及审计分析
发布时间:2023-08-05
公路行业项目贷款解析及审计分析 公路是http://WwW.LWlM.cOm国家的重要基础设施,随着我国经济转型进程,在内需拉动下,该行业的发展和信贷需求呈现出稳步发展趋势。同时,由于公路行业具有“政绩工程”、投资规模大、融资相对容易、投......
房地产企业财务风险分析及预警初探
发布时间:2023-08-05
房地产企业财务风险分析及预警初探 房地产企业财务风险分析及预警初探 房地产企业财务风险分析及预警初探 【摘要】本文以房地产企业为例,对企业财务风险进行预警分析,早期预测投资者无力偿还债务的可能性和企业......
论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范
发布时间:2023-08-24
1、首页2、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险3、防范我国住房抵押贷款证券化违约风险的对策 资产证券化自20世纪70年代出现在美国并得以迅速发展,而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上......
我国房地产开发模式的探究
发布时间:2023-05-04
摘 要:房地产发展既关乎民生,又影响国家经济。房地产开发模式是房地产发展的重要形式,开发模式好不好直接影响整个房地产业的发展。因此,本文对房地产开发模式进行了探究。研究认为我国房地产开发模式特征可分为六类:品牌带动下的......
投资项目的风险分析
发布时间:2023-07-12
摘 要:近几年来,一股企业投资的风潮袭来,让投资项目得到了很大程度的发展。本文从投资项目存在的风险入手,分析了项目风险、公司风险、市场风险;然后针对我国投资项目风险问题,提出相应的对策与建议。 关键词:投资项目;风险......
高校贷款的风险及防范(1)
发布时间:2013-12-17
【摘要】高等学校为适应扩大招生规模的需要,大量举债,笔者所在学校向世界银行贷款9000万元,从保证学校人员、公用、专项经费看,几乎无力偿还贷款。本文着重从高校贷款的现实根源、高校贷款引发的现实风险及高校贷款的调控等三方面谈风险的......
分析企业管理因素对银行贷款风险的影响
发布时间:2023-05-26
1银行对企业管理问题评估工作不足 1. 1银行在货款评估前对企业管理评估的弱化或者缺失 在我国,银行在对企业进行贷款之前,都会对该企业所要投资的项目进行一定的评估,银行所要评估的主要内容包括原材料、技术能力、工艺设备、环境......
探析房地产开发管理的特点及要点
发布时间:2023-08-09
【摘 要】结合笔者实践工作经验,本文阐述了房地产开发管理的重要性以及房地产开发管理的特点,探讨分析了各个阶段房地产开发管理的要点,以供相关人员借鉴参考。 【关键词】房地产开发管理;重要性;特点;要点 法。 一、房地......
个人住房抵押贷款信用风险实证研究综述
发布时间:2022-11-21
一、个人住房抵押贷款信用风险概述(一)信用风险定义个人住房抵押贷款,又称住房按揭贷款,英文Mortgage。是指金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款,借款人以所购住房作为抵押担保。个人住房抵押贷款面临多种风险,根据国内外学者的研究归结起来,主要包括信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险、行业风险、提前还款风险等。信用风险(Creditrisk)。又称违约风险,是指借款人未能依约.........

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