田仙峪村的案例说明，在既有法律、政策框架未有根本变动的情况下，地方政府正通过试点，摸索集体土地流转的新边界
孙正义（化名）正在考虑是否要将自己7间闲置的农宅租出去。去年8月，村里的干部找上门来，提出一套方案：房屋的所有权不变，使用权流转到村内合作社，经营权交予曾参与奥运村建设的房地产开发商国奥集团，用作养老社区的开发。
7间房，租期20年，70万元租金一次性交付，未来还能分红――短期内显然可拥有不错的现金流。但孙正义盘算，房屋所在的田仙峪村位于慕田峪长城脚下，在升温的旅游业和养老开发的助推下，必有升值空间。
就在孙正义犹豫之际，田仙峪的30套农宅进入流转程序，5月初完成装修，名为“国奥乡居”的社区已正式投入运营，数套长租房屋签约完毕。
尽管政府三令五申严禁宅基地交易，以宅基地为核心的农房和集体产权住房的交易从未停止，由此引发的纠纷诉讼也屡见不鲜。由于城市具有向外扩张、安置新增就业人口的压力，农村则生发提升农民收入、一改往日凋敝的动力，在两股力量的交错下，地方政府在既有的法律、政策框架未有根本变动的情况下，正在通过试点探索集体土地流转的新边界和新模式。 村民新生意
从北京市中心城区出发，向北约2小时车程开外，以旅游业为重心、别无其他集体产业的田仙峪村，坐落于一片群山环绕之地，村口竖着石碑“田仙峪是个好地方”，这是2012年时任国家主席前来慰问走访时留下的题字。
2000年以来，田仙峪村的旅游业起步，一些村民利用自家住宅做起了民俗旅游的生意。除了挂有统一牌匾的农家院，另有多处装修精致的院落散落于村内，保留乡村的古朴感之余，混杂了一丝现代化气息，不时有西装革履者驾驶小车环绕村内。这些外来者是国奥集团派驻在农村养老社区“国奥乡居”的运营人员。
去年8月，田仙峪休闲养老农宅专业合作社宣告成立，由村委会主任杨永精担任法定代表人，至今已吸引到提供闲置农宅的116名村民入社。合作社为每个社员设立个人账户，并约定日后按照出资额分红。
国奥乡居的模式规避了“小产权房”的困境：房屋所有权不变、使用权流转到村内合作社、经营权交予社会资本，因此，其目标用户也定位于中高端人群，采取会员租赁制。两居室平均一年6万元，三居室一年7.5万元，还可按月或按天计费体验式入住，短租的价格每套房屋每晚均超千元。
整个项目的分红比例，大约是国奥集团占50%，旗下运营公司占40%，田仙峪村占10%，其中90%作为村集体收入，为全村村民分享，10%为养老农宅合作社所得。
2015年4月底，房屋装修完毕，入社村民们得到一次性支付的租金。
房屋的租期为《合同法》规定的上限20年，每间正房每年租金为5000元，略高于当地的租房价格，这为30套（多间）闲置农宅的所有者带去近1700万元的收入。
田仙峪村常住四五百口人中，年轻一代多在怀柔城区打工，剩下的中老年村民以种植板栗和养鱼为生，人均年收入约2.1万元。
村支书孙建昆算了一笔账，一亩板栗的产量在200斤左右，能卖5块钱一斤，算上农药和化肥等费用，每亩地的纯收入在300元至500元，而国奥给每亩地每年的价格租金为每年2500元，收入得以成倍增长。
多数拥有闲置房产的村民大多随子女迁去城区，此前有过城里人来到田仙峪村租房，但数量不多。
由于国奥集团开出的价格颇有诱惑力，有村民宁可支付违约金收回房屋，再租给国奥集团。
如孙正义一样，还有一批村民在观望，村中尚有20套左右闲置房屋尚未出租。有村民把房子视为节假日从县城返乡小憩的住处，亦有人趁着乡居项目入驻、租房价格上涨，自己把房子租给了城镇居民。 盘活闲置资产
组成合作社，集体盘活闲置农宅，田仙峪尝试的背后是北京市提出的“新三起来”――“土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来”。
据怀柔区农委人士介绍，试点的切入口是双向解决城乡一体化发展问题。为城市探寻更丰富的养老资源，农村则希望借助土地流转提高农民的收入。
为盘活闲置资产，怀柔区经管站曾计划发展一家一户式的农村酒店，并对运作模式进行研究，寻找合作企业。2014年时，恰逢北京市计划展开农村养老的试点，在多处调研后，试点的机会落到田仙峪村。
初期的进展并不顺利。孙建昆表示，村里开始不知道怎么确定租价，后来村委会先和几户农民签订意向合约，拿出一部分闲置农宅与国奥集团谈判，最终确定出双方都能接受的价格。
在怀柔区农委人士看来，试点的关键之一是把农民的房屋流转出来，之二则是选择既有投资能力又有经营管理水平的公司。“选其他公司也可以，但根据我们掌握的资源，比较了解国奥，就把它引进了。”
国奥集团是奥运村的投资方及运营商，由北京首都开发集团、北京城建等四大国有集团出资成立，此前曾在怀柔区开发过一个影视城项目。
多名村民表示，田仙峪村本处旅游区，引入乡居项目后，房价又迎来一轮上涨。“七八年以前，租一个院子就几千块，现在租一个院子就两三万，物价、房价都在涨。”一位刘姓村民表示。 试点的价值
在“可推广，可复制”目标的驱动下，以试点方式兴起、被政府寄予厚望的农村养老社区试点存在特殊之处，同时背负着一些不确定性。
定位于中高端市场，“国奥乡居”采用会员租赁制，接收55岁至70岁的健康老人，收费根据环境和服务，长租每人每年付费6万至12万元不等，短租价格更高。但周边的配套设施并不完善，运动、娱乐、会议等居多，对老人而言医疗服务中心所能提供的服务相对不足。
养老地产本身具有投资大、周期长、风险高的特点。一般项目需要十年才能回本，有时候30年才能进入稳定收益期。
基于农宅开发的养老项目还有另外的风险。北京大学国家发展研究院副教授李力行指出，集体土地一般无法抵押，企业因而不能贷款和使用金融杠杆，前期的巨额投入必须有当地政府的背书才更显稳妥。
国奥集团却颇为乐观，其内部人士称，该公司预计5年到8年内收回投资。他们还计划在顺义、门头沟等北京远郊地区探索项目复制的可能性。
需要看到，田仙峪的此次尝试全程在政府指导下推进，已接近现有的法律框架边缘。在现行法律体制下，农民的房屋所有权和宅基地使用权流转均受到限制。
根据对《土地管理法》第62条关于宅基地规定的理解，农民可以对外出卖、出租住房，对于如何具体实施，法律并无规定，且这种流转行为只能在集体经济组织成员之间进行。
在国务院和国土部下发的政策文件中，多次强调严禁城镇居民购买农村房屋和宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建住宅。因此，农村房屋和宅基地使用权，无法在城乡之间实现自由流转。
十八届三中全会的《决定》提出，要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
决定力度空前，囿于目前的法律规定制约，地方接下来的实践和操作仍然谨慎。
多名受访的土地学者表示，盘活农村存量资产具有积极意义。一些法律界人士也认为，需要对当前制约农村房屋及宅基地财产权能的法律条款进行适度修改，并针对农村房屋及宅基地的流转、征地拆迁补偿制定专门性法律进行调整。
比如，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定法规对农村房屋征收的程序、补偿标准、评估办法、监管机制、法律责任等进行明确规定。
曾到田仙峪村调研的北京市农研中心研究员张英洪认为，农村住宅在法律上不能用于直接经营，这一制度已经滞后于市场经济发展需要，利用宅基地发展的农家乐，以及城乡接合部地区的农房出租都已普遍化，政府应打开准入，并加以规范。
张英洪表示，在土地流转中，农民自愿的原则十分重要，相较于传统的征地开发模式，田仙峪允许农民自由选择，有利于维护农民的利益。
