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【论文关键词】业主委员会 性质 问题 对策
【论文摘要】随着人类文明的进步,土地资源的紧张,使得人们对土地的利用方式、居住方式等发生了重大变化。建筑物区分所有制度开始蓬勃发展,由此衍生了一系列新概念,如业主大会、业主委员会等。本文对折椅问题进行了深入研究。
所谓建筑物区分所有权,物权法第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即,建筑物区分所有权可分为三部分:所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分享有专有所有权,对由全体或者部分所有人共同使用的建筑物部分享有共有权,及基于共同事务而产生的成员权。建筑物区分所有权同时含有了物法性因素和人法性因素。物业的所有人即物权法上的业主。由于业主所处“物”的特殊性,建筑物区分所有权所涉及权利的复杂性,及业主的居住利益,使得业主大会、业主委员会的出现成为必然。
1 业主委员会的性质
基于建筑物区分所有的事实,小区业主有需要共同维护和处理的事务,由此,有必要将业主联合起来,组成业主大会商讨、决定和处理小区事务。但是,对于人数众多、背景各异的业主而言,每次业主大会的召集、召开和组织都是需要极大的精力和成本,业主委员会在这方面显示了独特的优势。同时,不能忽略的是,业主委员会以一种草根的民主方式积极促进了人们的民主意识。
首先,业主委员会是业主自治机构的一部分。业主委员会由业主大会选举产生,是业主自治的核心机构,同时也是业主大会的常设执行机构。它代表全体区分所有人执行业主大会的决议,维护全体区分所有人的利益。具体的工作如召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施等。
依此,可将业主委员会的职责分为对内部分和对外部分。业主委员会依据业主大会的决议和相关章程,协调和处理业主内部区分所有人(使用人)之间的关系,同时,代表全体业主对外选聘物业管理企业,签订合同,监督物业公司的工作;代表全体业主与房屋行政主管部门、居民委员会、派出所等各类管理部门打交道。
其次,业主委员会具有公益性。它并不谋求经济利益。其工作范围仅限于与物业相关的活动。不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。但可以将属于全体业主的公共设施、场地、房屋等物业委托他人经营或进行租赁,以其收益来补贴业主委员会的活动经费和物业管理费用。
2 业主委员会的现状及原因分析
业主委员会是业主自治的主要表现形式。但是在现实运行中,也出现了一些问题。比如业主委员会不按规定召集业主大会会议;或者业主委员会集体辞职;业主委员会在任期届满仍未完成换届选举;甚至业主委员会委员为了谋求个人利益挟制物业管理企业,或与其一起侵犯小区所有业主的利益。具体来看,主要有:
一是利用物业共用部位取得收益范围的界定。现行规定允许业主委员会对物业共用部位、设备设施从事一定经营,取得收益,但具体范围不清,易与一般盈利行为混淆。如业主委员会将停车位出租给非业主使用人获取收益,该行为看似利用共用部位取得收益,却又侵害了业主的优先使用权。
二是业主委员会管理行为与物业管理企业服务行为、居委会社区管理行为的冲突。三者的权利界限不明朗,经常出现互相争夺或推卸责任的局面。有些居民委员会将本应由自身完成的工作交给业主委员会承担;有些业主委员会委员本身为物业管理企业人员,监督权名存实亡;有些业主委员会任意干预物业管理企业开展工作;有些业主委员会维权方式不当,如在物业服务微小瑕疵的情形下即鼓动业主拒交全部物业管理费。
三是在管理维修资金或其他由业主筹集的资金问题上,业主委员会与业主矛盾较为突出。如部分业主委员会大权在握,擅自将维修资金出借给商业机构从中牟利,有的小区甚至出现业主委员会主任挪用维修资金炒股或购置房产。又如一些业主委员会怠于行使权利和职责,将物业管理资金、权利全盘交于物业管理企业,使得二者的职责更加不明。
产生这些问题的主要原因有:
第一,业主委员会运作制度不成熟。业主委员会是自治机构,法律不会更多地进行干涉,主要依赖于业主大会的授权及业主大会制定的各项议事规则及运作规则等。但是由于专业性水平不高等原因,业主委员会的运作缺乏一整套的机制。在目前的状况下,业主委员会权力的运作和责任的承担不对等。
第二,缺乏监督机制。根据物业管理条例的规定,业主在物业管理活动中,可依法监督业主委员会的工作。但这是非常空泛的。有很多业主由于公共权利意识的淡漠,只要事不关己,往往就是高高挂起的态度。
虽然法律对业主委员会的违法侵权有所涉及,比如规定业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。但这" 一规定不痛不痒,难以达到预期效果。同时因为业主委员会产生的权利义务最终是由所有业主来承担,缺乏对委员法律责任的规定。
3 建立健全业主委员会制度的对策
其一,对业主委员会的委员资格进行量化。现行相关法规只是规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。但是缺乏具体的考核标准。而且,在小区内,业主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之间缺乏沟通和了解。这在一定程度上加大了遴选合适委员的难度。
其二,要求业主委员会严格按照规定运作,其工作情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。以最大可能的透明度接受业主的随时监督。
其三,建立业主的救济机制。如浙江省物业管理条例第十八条规定:业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
其四,提高小区业主的权利意识,加强小区的舆论监督。
其五,厘清业主委员会与业主大会、物业管理企业三者之间的关系。使业主委员会在合法合适的框架内,做好业主的维权。
这里还涉及一个问题,即,发现业主委员会对业主的侵权之后,业主能否起诉业主委员会？即业主委员会的诉讼地位问题。在我国相关法规范中,对于业主委员会的法律地位一直没有明确的界定。就业主委员会与业主共同体之外的第三者关系而言,根据2003年最高人民法院对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》中的答复,在与业主共同体之外发生的法律纠纷中,业主委员会被赋予诉讼原告资格。但对于业主委员会是否具备被告资格,没有明确的规定。基于诉讼的基本原理,如果业主只能充当原告,将会导致诉讼权利义务的不对等。因此,应当认为,业主委员会兼具被告资格。浙江省物业管理条例的第十七条也规定,业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。可以理解为业主委员会具有起诉应诉的完整权利。
就共同体内部,个别或部分区分所有人与业主委员会之间的法律纠纷,业主委员会是否具备诉讼主体资格,没有相应的规定。物权法第七十八条第二款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条第二款规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。由此,确立了业主对业主委员会的异议权,并赋予其向法院提起诉讼的权利。
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