【摘要】 在国内取消房地产经纪人职业资格认定的背景下探讨如何对房地产经纪人进行水平评价。对房地产经纪人进行水平评价是重要的，评价的模式决定了评价的有效性。根据成本收益说，在借鉴美国行业自律经验的基础上，提出了行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估的行业自律评价模式。
【关键词】 房地产经纪人 水平评价 美国房地产经纪 行业自律
一、引言
在人力资源管理领域，人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断，其中，职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能，成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛，房地产经纪人按规定只有持证才能上岗，持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。2014年8月，国务院发文取消11项职业资格许可和认定，房地产经纪人职业资格列在首位。关于取消房地产经纪人职业资格认定，有的观点认为，有利于改变“以证取人”的局面，为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利；也有人认为，取消房地产经纪人职业资格认定，用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德，增加了信息的不对称；有人则担忧，取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛，行业的服务水准是否会因此降低？实际上，国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定，但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。行业协会等组织将在这方面承担更多的责任，发挥更大的作用，行业自律就是重要的表现形式。
二、房地产经纪人的水平评价的必要性
对房地产经纪人开展水平评价，不论对房地产经纪人、房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义，是非常必要的。
1、保障房地产经纪人的职业素质
没有取消房地产经纪人职业资格认定前，截止2013年年底，能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人，整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾，很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求，导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。研究发现，我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质，也不利于房地产经纪人自身的长期发展。
2、保障房地产客户的合法权益
房地产市场上的买方和卖方，大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用，进而促进交易的完成。房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外，还必须要有良好的职业道德。房地产经纪人职业素质的高低，决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。在鱼龙混杂的房地产经纪市场，由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生，比如吃差价甚至携款潜逃等。在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下，房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。
3、保障房地产经纪行业持续发展
房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线，是这个行业中最活跃的群体，也是影响行业发展的关键因素。房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。同时，房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价，有利于行业人员的优胜劣汰，保证行业人员的职业素质，实现房地产经纪行业的持续发展。
三、行业自律与成本收益说
关于行业自律，国外的学者很早提出不同的看法。埃尔文的观点认为行业自律是“私人部门的特定产业或职业，为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的，对自我行为进行的控制。”可见，行业自律是一种自觉的自我控制，在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。威廉姆森认为交易成本是“经济系统运转所要付出的代价或费用”。房地产经纪行业要能够有效地运转，在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。比如组织编写制定《房地产经纪行业执业规范》，号召和影响行业成员执行规范，对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。开展行业自律也是有相应收益的，雷诺克斯认为，公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。如执行《房地产经纪行业执业规范》、遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象，房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩，降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部，有具体的方式和工具对供给和需求加以评定，相比外部管制，行业自律的成本更低、收益更大。在美国，房地产经纪行业的发展已经非常成熟，行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。
四、美国的行业自律经验及启示
美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史，如美国房地产经纪人协会（NAR）已经成立了100多年，拥有100多万会员，对美国房地产经纪行业有着重要的影响。美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。
1、有严格的执业资格制度
除了NAR，美国还有AREAA等房地产经纪行业协会，由于长期以来的诚信经营和专业服务，很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本，在社会公众中建立很强的公信力。房地产客户进行房地产买卖时，更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。对于房地产经纪人来说，成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。因此，加入协会的房地产经纪人不但不敢违法，还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。
3、有畅通的行业信息平台
在美国，约95%的房产交易都是通过经纪人来完成，市场信息在其中显得相当重要。MLS是美国影响力较大的传统经纪人“俱乐部”，它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。MLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作，他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争；相反，他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成，按照一定的比例分享佣金，因此工作效率较高，房地产经纪人的收入水平也较高。
4、有强烈的行业自豪感
美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。特别是成为协会成员的经纪人，拥有着丰富的经验和专业的技能；虽然学历水平一般也不是很高，但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守，收入水平相对比较高；他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。由于协会的社会公信力很强，协会成员也因此获得了附属收益，在社会公众中享有很高的声望和形象。协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位，通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展，如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。
五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究
根据成本收益说，基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价，目的在于降低交易成本，提高交易双方及社会的总体收益。在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下，房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面：行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。
1、行业协会组织产生
美国作为一个自由度比较高的市场，采取的行业自律也并非完全放任自流，而是与政府有着重要的联系，实质上是“政府引导下的行业自律模式”。在我国的目前的市场背景下，行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动，预期效果不会太好。政府部门参与其中的角色不是行业的管制者，而是行业发展的服务者。在政府的支持下，以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。协会成立理事会，设置相应的组织构架，常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任，协会拥有完善的章程和运作程序。以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件，将更多的管理权力下放给行业协会，鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持，特别是承认协会的合法性和重要性，并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。
2、行业自律规范制定
行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循，这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。
行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律，吸收最新的管理理念和方法，对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集，根据意见作出调整后才正式定稿，以保证规范的科学性、可行性和有效性。广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会，为了加强行业自律，先后制定了“广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范；为吸引从业人员入会，对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。
公司在积极落实行业自律规范的基础上，公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。房地产经纪行业由各个公司组成，公司内部自律规范的制定，目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围，减少市场一些不端行为的出现，为行业自律规范的执行创造良好的环境。在美国，房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识，房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守，使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。
3、行业信息平台建设
目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱，特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍，也影响着房地产经纪人个人的发展，特别影响着他们个人的收入水平。目前，一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台，如好屋中国的好屋合伙人、销客，房多多的房多多经纪人，万科的带客通等。这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、房源等重要市场要素，较大地提高了市场效率。房地产经纪行业在政府的支持下，开发房地产经纪行业信息平台，最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化，实现平台内成员信息共享。按原则，房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入，经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开发布，便于行业内外的识别、监督。房源信息由行业信息平台后台进行核实确认，保证房源的真实性和唯一性；房源信息公开发布，但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。为了保证行业协会会员的利益，房地产客户进行房地产买卖委托时，需要签订相应的条款，保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。而要获得房地产客户的信赖，又必须以行业协会较强的公信力、房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值，从而进一步赢得更大的正面影响力。
4、行业自律规范执行
行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行，房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中，保证行业自律规范落地生效。提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任，良好的职业操守将从根本上降低交易成本，是最值得提倡的行业自律行为；公司内部进行自查，有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束，减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现，保证了行业及市场的正常运转；行业内公司进行相互监督、行业外社会力量（房地产客户、新闻媒体等）进行外部监督，双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。一个行业就是一个相对完整的行业生态圈，只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。在执行行业自律规范的过程中，一旦发生违规行为，必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。
5、行业自律效果评估
行业自律规范执行后，有必要进行行业自律效果评估，评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况；社会公众特别是房地产客户对行业的满意度；房地产经纪行业的社会公信力；市场交易效率及交易成本；房地产经纪人的职业自豪感等等。在行业自律规范制定的时候，行业自律效果评估的具体办法也要形成。如对经纪人收入水平进行自律效果评估，随机抽样的样本应该符合几个条件：加入协会前从业一年以上；入会后工作时间达一年以上；交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。进行行业自律效果评估，目的在于检验行业自律的可行性、有效性，发现问题，找出办法，为进一步解决行业自律问题提供依据。
六、结语
房地产经纪人的水平评价对于促进房地产经纪行业发展的重要性是不言而喻的。基于行业自律视角，构建适合我国国情的房地产经纪人水平评价模式，对于帮助房地产经纪人提高职业素质，进一步规范国内房地产经纪行业是有积极作用的。房地产经纪行业的发展有赖于行业利益相关者的共同努力。
