三、关于物权变动制度的基本构思
（一）物权变动与物权公示原则
物权公示原则是物权变动的基本原则。所谓物权公示原则，即物权各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的效力的原则。物权的公示方式，在世界各国均为一致，不动产物权的公示方式，为不动产登记；而动产物权的公示方式，为动产的占有交付。
物权依法律行为发生变动必须进行公示及物权变动的有效取决于公示的立法体例，在法学上称为公示的要件主义，它包括不动产物权变动的登记要件主义和动产物权的占有交付要件主义。公示要件主义的原因是：法律行为仅仅是当事人自己的意思表示，但这种意思表示的后果，即物权的变动却要发生排他的效力；既然要发生排他的效力，它就应以一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在，即知道该物权在排他，以此来消除交易中的风险。对此可以不动产抵押为例。因抵押权实际上是给予特殊的债权人的一项特权，该债权人即抵押权人可以依据其权利优先于不享有抵押权的其他债权人实现其债权权利，这样，设立抵押权就意味着其他债权人的权利有难以实现的风险。因此设立抵押权必须进行登记，利用登记的公开性，告诫其他债权人有抵押权的存在，即告诫其他债权人该项抵押权的排他作用，使其在知道这一风险的情况下，根据意思自治的原则，和抵押标的的所有权人发生法律关系。因合同作为债权关系具有相对性，故抵押人和抵押权人订立的抵押合同无法为其他债权人知悉，故法律必须以不动产登记的方式来为交易的公正提供保障。在发生多重抵押的情况下，登记的这一作用更加明显。因不动产一般价值巨大，故一项不动产常常可以负担两个以上的抵押权。同样，由于抵押权具有排他性，优先设立的抵押权相对于后续设立的抵押权具有绝对优先实现的效力，故抵押权的登记对后续抵押权人的利益非常重要。显然，法律如果不以登记的方式告诫其他债权人、后续抵押权人有优先抵押权的风险，则整个社会的交易秩序根本做不到公正和有序。从这一分析中可以看出，在物权变动中贯彻物权公示原则的基本目的，就是保护第三人的利益。在抵押权设立的情形中，抵押权的登记，对抵押权人来说，实际上同时又是其权利获得法律承认的过程，即抵押权依其本质必然要排他，就必然要对他人权利的实现构成妨碍，但要达到妨碍他人权利实现的目的，抵押权的设立就必须得到法律的承认。进行不动产登记，就是该权利获得法律承认的过程。
不仅仅设立抵押权存在着必须登记的问题，而且其他的不动产物权的设立、移转、变更和废止都存在着同样的问题。动产物权的各项变动也是一样。所以，法律建立物权公示原则的原因，并不是从法学原理出发而进行的拟制，而完全是客观经济生活的反映，即实践对法律提出的保障交易安全和客观公正的要求的反映。如上所述，物权公示原则的基础是物权的绝对性和排他性，这是物权的本质决定的。债权因为是相对权，没有排他性，所以债权法当然不存在这一原则。在大陆法系的民法立法中，一般均承认物权公示原则是物权法的基本原则。我国现行《房地产管理法》、《担保法》，人民法院的司法解释均坚持了物权依法律行为发生变动时的公示原则。故在物权法中规定公示原则，不但是对国际认可的法理的遵守，也是对我国现行立法已经承认这一原则的重述。物权法的基本任务，应当是根据这一原则建立更为详备的法律制度。
（二）非依法律行为的物权变动
物权的变动，依其发生的根据可以划分为依法律行为发生的物权变动和依非法律行为发生的物权变动这两种情形。物权变动的基本规则也依这两种情形而有所不同：依法律行为发生的物权变动应该遵守公示原则，而依非法律行为发生的物权变动，因法律规定的事实条件的成就而直接发生效力。
根据各国及地区法律的规定，非依法律行为的物权变动，其基本类型及物权变动的效力一般为：（注：此处依据的法律规范有《瑞士民法典》第656条第2款：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”我国旧民法第759 条（物权的宣示登记）：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权”等。）
（1）因法律的规定、法院的判决、政府的指令发生的物权变动，自法律生效时、法院判决下达时或者政府的指令下达时直接生效。依法律的直接规定发生的物权变动，如我国建国初期依据没收官僚、买办资本，没收地主土地的法令发生的物权变动，以及后来依据土地改革法所发生的物权变动等。这些物权变动是依据公法进行的物权变动，本身即具有极强的效力，完全能够满足物权变动对排他效力的需求，故这种物权变动，不必进行不动产登记或者动产物权的占有交付而直接生效。依法院的判决、政府的指令发生的物权变动，性质上也是依公法发生物权变动，能够满足物权排他性的要求，故物权的变动在法院的判决下达或者政府的指令下达时直接生效。
（2）因继承发生的物权变动，在继承开始时生效。 在继承的情形下，依法律关系的基本原则，遗物的所有权以及其他权利在继承开始时已经发生了转移，故继承中的物权变动，只能是在继承的事实条件成就时直接生效。因单方法律行为即遗赠的物权变动，依公认的法理，物权不经公示而移转。故依遗赠发生的物权变动同样适用继承的规则。
（3）因事实行为发生的物权变动，在事实行为成就时生效。 依事实行为发生的物权变动，如依自己的劳动取得物权、依据时效取得物权、依据先占制度取得物权，依法理当然也是在事实条件成就时生效，即在条件成就时，就可以发生物权取得的结果。比如依自己的劳动建造一座房屋，即属于事实行为，建造人自然在房屋建好后取得房屋的所有权。依自己的劳动制造一物、依先占取得一物的所有权的情形，也是如此。
非依法律行为发生的物权变动，打破了物权公示原则，可能会造成交易隐患。故各国法律均在此建立限制物权取得人的处分权的规则，该规则即：依据非法律行为取得的物权，如为不动产物权而未进行不动产登记的，如为动产物权而未交付占有的，权利取得人不得处分其物。
（三）依法律行为的物权变动
所谓依法律行为的物权变动，即以当事人物权变动的意思表示而发生的物权变动。当事人物权变动的意思不能当然产生物权排他性的后果，故依法律行为的物权变动必须按照物权公示原则，将此变动予以公示，这种变动才能生效。因此，物权的公示行为，对物权变动的效力具有决定性的作用。如上所述，物权的公示行为方式，在国际物权立法中是一致的，即不动产登记和动产占有的交付。但是，关于不动产登记和动产占有的交付对物权变动的决定性作用的承认，在国际上有两种不同的立法模式。法国法和日本法的立法模式，对此并不承认，而德国法、瑞士法、我国旧民法以及现行民法对此持肯定态度。从科学的法理上看，应该认为我国法采纳德国法以来的传统是正确的。（注：关于物权公示行为对物权变动行为发挥决定性效力的科学法理，参见孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期。）
1.不动产登记制度的“五统一”原则
我国目前的不动产登记制度颇多不合法理。根据物权公示原则，现提出我国的不动产登记制度的“五个统一”原则，作为匡正的措施。
（1）统一法律依据
即以物权法为基础统一我国不动产登记法律制度的原则。我国目前的不动产登记法律制度不但散乱而且内容多有矛盾，而最要害的问题是：现行登记制度只为实现行政管理的目的而设，而不是为了贯彻物权公示原则而设；所以现行的不动产登记法规依其性质均属于行政法，而不属于民法。为了满足现行体制的不动产分别管理的需要，不动产登记的各种规章均由负责登记的部门制定，不但法律效力不足，而且散乱不一，当然也达不到物权公示的效果。这种情况已经对不动产进入市场经济构成了妨害。因此，在对不动产物权法进行统一的同时，也应对我国的不动产登记法进行统一。与不动产物权法的统一相适应，我国只能制定一部属于民法的、效力足够的、统一的不动产登记法。该法的名字可以称为土地登记法（如德国或者台湾的作法），也可以称为不动产登记法（如日本的作法）。即使我国制定的不动产登记的法律称为“土地登记法”，其所涵盖的业务，也应包括土地登记以及其他不动产如建筑物等登记，如我国旧土地法第37条第1款规定的那样。 （注：我国旧土地法（1930年制定）第37条第1款：“土地登记， 谓土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记。”）无论如何，现行的不动产管理体制对土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，分别制定登记规则的方法是不能继续延续下去的。
（2）统一登记机关
我国的不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且，将来的统一必然是以土地为基础和为核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的共同作法，其理论根据是，不动产物权的核心是土地的物权；非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础的，比如，在大陆法系国家，一般来说，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中不动产登记机关非常分散、而且纷纷试图脱离土地登记而独立的情况，既不合法理，也严重妨害不动产市场经济体制的建立。根据这种情况，本人主张我国也采纳法院统一登记或者土地统一登记的立法体例。
（3）统一登记效力
不动产登记法应当依实质主义登记的原则，即登记要件主义，而不采纳登记的形式主义，即对抗主义。从上文的分析可以看出，这不仅仅是法理的要求，更是建立客观公正的不动产交易制度，保障不动产市场安全、有序地得到发展的要求。同时，这也是一个国际性的趋势。
（4）统一登记程序
在登记机关统一之后，统一登记程序主要是对各地区而言。在不动产登记法中，应该统一登记的程序，以满足统一大市场的需要。
（5）统一权属证书
即登记机关下发的不动产权利文书应当具有统一性，而不能像现在这样，存在着地权证、房地产权证、林权证等等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关之间的争执。故不动产的权属证书必须统一，这一点在物权法和不动产登记法中应明确规定。
2.完善动产占有的交付制度
我国《民法通则》第72条第2 句规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移……”。《担保法》第64条第2款规定，质押权至质押物交付时设定完毕。所以， 我国现行法律关于依法律行为进行动产物权变动的规则，符合物权法的法理。物权法在动产物权变动方面的主要任务，是完善交付制度。
完善交付制度的主要方式，是完善交付的类型。目前我国法律规定的方式，只有直接交付制度，而没有间接交付制度。所谓间接交付，主要指交付替代和占有改定两种情形。交付替代，指物权出让时物权人不直接占有物、而只是对物享有返还请求权等物权请求权，在物权移转时，以移转该物权请求权作为交付的替代的规则。占有改定，指物权出让时物尚必须为受让人直接占有、则物权出让人与受让人之间建立一种法律关系，以该法律关系取代交付的规则。交付替代和占有改定在市场经济以及人民群众的生活中具有不可磨灭的价值，我国物权法当然应该采纳这些制度。
在物权取得人先行占有标的物的情况下，可以规定动产物权在当事人协议一致时移转。这一点是交付制度的例外。
四、关于第三人保护的制度
如上所述，保护第三人，实际上就是以客观公正的标准，确定保护正常的经济秩序。故这一制度非常重要。物权法中的第三人保护制度，是物权法的基本制度，也是物权法特有的制度，其他的法律制度均不能替代物权法在这一方面的作用。上文所指第三人包括的两种情形，在法律上都有比较重要的意义。第三人的利益实际上正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。但是，实事求是地说，对此制度的研究十分不足，在实践中屡屡出现问题。再加上我国一些法学家否定在第三人保护方面具有特殊优势的物权行为理论，给建立适应市场经济需要的高度科学的第三人保护制度带来了困难。
（一）第三人保护的基本法理
关于对第三人保护的立法原理，在国际上有两种明显相异的模式。
第一种是罗马法以来出现的“善意取得”原则。该原则的基本意思是，对交易中的第三人是否进行保护，取决于第三人对其前手交易的瑕疵是否知情。第三人对其前手交易的瑕疵不知情的，其物权取得为善意取得，受到法律的承认和保护。反之，第三人对其前手的交易知情的或者应该知情的，则其物权取得为恶意取得，不受法律的承认与保护。“善意取得”理论的本质是依法赋予第三人一个针对原物权出让人的抗辩权，使其在自己负有举证责任的情况下保护自己的物权取得。该理论的积极作用在于它把第三人的主观心态当作其权利的取得是否受保护的标准，从第三人的主观方面解决了交易公正问题。该理论被我国一些学者接受后，已经成为我国在第三人保护问题上的主导理论。
在无因性原则下，第三人前手交易的合同撤销或者被宣告无效，当然对第三人
