摘要：众所周知，良好的成本管理是降低企业成本，提升企业利润空间，增加企业经济效益和提升企业价值的重要手段之一，对于房地产企业来说，更是如此。随着我国房地产企业竞争的日益激烈，地产企业也将工程成本管理视为提升企业竞争力和实现企业价值的核心所在，在本文中，本文首先对现阶段我国房地产行业在工程成本管理中存在的问题进行简要地总结，并给出了相应的建议。
关键词：房地产；建设单位；工程成本管理
引言
现阶段，随着我国房地产行业竞争日益激烈，房地产公司要想在行业中处于不败之地，实现企业的长远健康发展，除了要具备雄厚的资金、优秀的产品、先进的人才以及一流的经营管理手段以外，优秀的成本管理更是企业经久不衰的秘诀所在。当房地产企业能够对其项目成本进行有效地控制时，在其他条件相同的情况下，该企业较其他竞争对手就有了更加显著的竞争优势。关于工程成本管理，它从本质上来说，是一种对企业建设项目成本进行管理、监督、控制的一种成本管理办法，它具体涵盖了房地产企业建设项目的立项、设计、招标、施工以及最终的结算的全过程，而在每一项流程下企业为建设项目的最终完成所投资的材料、设备、人工以及其他间接费用则构成了成本的内涵。虽然优秀的工程成本管理已经成为房地产企业用以提高企业经济效益的一种共识，但是很多企业在工程成本管理中仍然存在许多问题，本文在下文中将会进行具体的阐述，同时针对这些问题，本文也给出了相应的建议和措施。
一、房地产企业工程成本控制中存在的问题
1.预算超概算、结算超出预算，投资失控
在项目实施前期，建设单位要在初步设计阶段对项目费用进行概算，在具体施工前又要根据施工图纸按照工程总量对项目成本编制预算，在项目完成时，施工单位要对建设项目实际发生的各项费用进行总体结算。一般来说，概算会大于预算，预算会大于结算，但是许多建设单位实际却出现了预算超概算、结算超过预算的情况，出现这些情况的原因，主要是由于建设单位在设计项目时，对建设项目缺乏宏观把握，没有对建设项目进行可行的考察与分析，而是匆忙盲目地立项，导致概算过于粗糙，投资失控；与此同时，在施工的过程中，由于建设项目工期较长，费用构成较复杂、设计变更等特殊情况较多，而建设单位在没有对工程项目成本及时进行跟进与控制的情况下，成本控制不严，最终导致结算超过了预算。
2.成本管理方法、制度和体系不够完善
对于工程成本控制，这一观念在房地产行业中似乎已经广泛地确立了起来，但是
在实际企业活动中，许多开发企业并没有一套完整的成本管理方法和制度。有些企业成本管理方法落后，成本管理就是财务部门的决算报告，这样就缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因。许多房地产企业没有完善的成本管理制度体系，成本管理处于粗放状态，有些企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理知道，但在实际执行中形同虚设，各岗位责权利不相对应，干好干坏一个样。
3.建设项目没有严格按照合同
在具体的施工过程中，建设单位只是设计项目的具体的方案，而具体建设则要通
过招标发包给承包商负责。这样，在建设的过程中，施工方出于自身各方面利益的考虑，有故意提高建设项目的建设标准，或者增加一些在合同中没有规定的附属工程，因为这样能够增加施工方最终结算时工程项目的造价。在建设单位缺乏对施工方建设过程监督的情况下，那些超过合同规定由施工方自主增加的工程在最终阶段时便会因为无法撤销而导致建设单位最终的结算金额超过了原来的预算。
4.工程项目相关人员责任心不强。
工程项目的相关人员涉及到项目的总负责人、相关工程师以及财务人员等，在项目的实施过程中，由于工程项目相关人员的绩效并评价没有与工程项目成本控制的成果相联系，所以客观上容易导致相关人员会缺乏成本控制的概念，责任心不强，对项目资金的使用也没有进行有效的监督和控制，工程成本管理更是无稽之谈。
二、建设单位成本控制具体措施
1.实行目标成本管理，并作为对相关责任人的考核依据。
强化建设单位的成本控制，首先要建立合理的目标成本，其次要增强相关人员成本管理的意识，而进行目标成本管理，将成本控制责任与员工的绩效评价相联系，则是增强相关人员成本控制责任心的有效方式。通过明确各责任主体在成本控制上的责任范围，让相关人员明确其在项目成本管理中的职责所在，并将其责任范围内成本控制任务完成的好坏与其绩效评价相联系，对于优秀的员工给予奖励，对于成本控制任务未达标的员工给予惩罚，这样便能够达到提高员工成本控制意识和责任心的目的。
2.做好项目立项、策划阶段成本管理
项目立项阶段是建设单位工程成本控制的起点，在选择具体进行哪个建设项目时，要对项目进行具体的可行性分析。除了要考虑各个项目预期经济社会效益外，更要考虑项目的成本估算，同时要关注各个项目的产品定位，即适用什么样的人群；各建设项目的周边环境、竞争激烈度等情况，在此基础之上形成对项目优劣势的认知。同时通过对各项目进行经济评价，明确各投资项目给建设单位将会带来的收益与风险，在此基础之上选择经济性价比最好的项目，从而可以避免盲目投资或者投资方向失误给建设单位带来的严重后果。
3.做好设计阶段对工程成本的控制
设计阶段是建设单位工程成本控制的重要环节，在这一阶段主要是确定项目的具体设计方案，包括施工图纸等，而设计质量的好坏将会直接影响到后期施工过程能否顺利进行。设计阶段一般包括方案设计、初步设计以及施工图阶段。在方案阶段，应该选择最经济与合理的方案，并综合考虑与建设项目周边环境的协调性，要符合建设项目的定位，设计要鲜明地体现出产品特征。在初步设计阶段，要对工程所需的材料以及设备进行合理的选择，从而确定合理工程设计的概算，进一步确定项目在技术以及经济上的可行性。在施工图阶段，建设单位可以采用限额设计的方法进行图纸的设计，在一定程度上确保了投资总额的不超标。此外图纸质量的好坏与时间保证也是建设单位在选择设计方案时重点要考虑的问题，建设单位还可以采用招标竞争机制选择在限额设计内设计质量最优的图纸。 4.做好招标、合约阶段对工程成本的控制
建设单位在这一阶段通过招标选择要进行项目建设的施工单位，施工单位如何选择将会直接影响到企业项目建设的工期以及建设的质量和成本。这一阶段，要求企业的招标文件和工程量清单编制完整、规范，从而在一定程度上抑制后期施工企业随意地更改工程量所造成的结算超标；同时，对施工单位相关技术要求明确，避免施工单位技术不合格造成建设项目质量低下；制定严密有效的合同条款，合理低价中标。同时，在招标选择材料以及设备采购的公司时，在综合考虑材料的性价比、进场计划以及相关的付款条件的基础上，选择经济最合理的公司，从而达到控制成本的目的。
5.做好施工阶段对工程造价的控制
在这一阶段，建设单位重点要关注的是施工方案的优化、图纸会审制度、设计变更及签证管理以及实行动态监控。施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径，他不仅关系到施工质量且直接影响工程的目标成本和利润。施工前严格图纸会审程序可减少工程施工中的设计变更，这样就可避免施工过程中由于设计变更带来的误工或停工所造成的工期延后及人工费、材料费的损失。对于设计变更及现场签证，建设单位必须要制定一套完整的制度体系，变更前要对变更所产生的原因以及经济后果进行分析，对于变更造价的审核要按合同约定，并落实现场是否按照新变更的方案进行，并对变更后的结果进行总体的评估。此外，建设单位对现场签证应该当时签证，避免事后靠回忆进行签证给结算带来的不利影响。
6.做好工程结算阶段对工程造价的控制
最后，在工程结算阶段控制的要点包括：竣工结算资料的审查和索赔的分析。竣工结算资料要准确、完整。特别是竣工图要真实反映工程现场情况，结算一定要以竣工蓝图为准；对于承包商的索赔要分析具体发生的原因以及责任的归属，利用监理人的日记记录进行具体问题具体分析，避免出现承包商随意进行索赔而造成结算超标的情况，此外对于施工方原因造成的工程延期或者质量不合规，建设单位也有权利向施工方提出索赔。
7.完善成本管理制度和体系
此外，从进行成本控制的宏观角度来讲，建设单位应该建立起一套完善的成本管理制度和体系。通过建立起成本管理组织系统，明确成本管理人员的岗位与职责；通过建立起成本管理的业务规范，明确各项成本管理如招标管理、采购管理、预结算管理等各项目建设过程中成本管理的制度与实施细则。最后通过建立起成本管理评价系统，建立起成本管理的信息库并确定相关成本考核的指标。
三、结语
总之，项目成本管理是建设单位实现企业长远发展的核心所在，建立起优秀的项目成本管理，要从建设项目的立项开始，贯穿于设计、招标、施工以及最后结算的全过程，同时，企业有必要通过目标成本管理，增强人员成本管理的责任意识，同时建立起健全的成本管理体系。
