摘要：随着我国人口老龄化形势的日益严峻，养老服务的需求也越来越强烈，虽然目前国家较为重视养老问题，很多企业也开始布局养老产业，但是养老需求的满足还存在一定的问题。文章结合目前国内的老龄化背景、养老需求，分析了养老地产与物业管理结合的优势及问题，并在此基础上提出了养老地产与物业管理结合的途径。
关键词：老龄化；物业管理；养老地产
随着养老产业和养老房地产业的发展，养老地产与物业管理的结合，将给物业服务企业带来前所未有的机遇和挑战，也将促进养老服务业的发展。
1养老地产与物业管理结合的优势
1.1业主比较信任物业服务企业
物业服务企业对于所服务小区的业主比较熟悉，有感情基础，尤其品牌物业服务企业的业主满意度较高，在提供基础物业服务的基础上开展养老服务，容易被业主接受。尤其是物业服务行业内的品牌物业服务企业，知名度较高、信誉度较好，业主愿意因信任物业服务企业提供的养老服务而去选择其服务的养老地产项目。
1.2物业服务企业获取业主信息较为便捷
物业服务企业掌握着小区业主的基本信息，包括年龄、工作单位、家庭组成等，对于小区的老年人占比、喜好、养老需求、经济水平等信息也较为容易获得，在开展养老服务方面具有天然的信息优势。物业服务企业可以利用业主信息，进行大数据分析，了解老年人的个性化需求，以提供针对性的养老服务。
1.3物业服务企业拥有多种专业服务人员
物业服务企业在开展基础物业服务时，配备或者整合的专业人员有客服管家、前台接待、保洁绿化人员、秩序维护人员、设施设备维保人员等，在养老地产基础管理服务方面具有绝对的专业优势和人员优势。另外，在提供适老性服务，比如开展家政服务、代购代办、便民服务、应急突发处理等业务时，也具有一定的人员优势。
1.4物业服务企业拥有社区公共场所及设施管理的主导权
目前很多在管小区的公共场所及公共设施在设置的时候没有全面考虑到老年人的需求，比如老年健身设施不齐全，老年娱乐设施缺乏等问题。也有一些养老型小区的设施设备、装饰装修等方面也不一定完全符合老年人需求，物业服务企业可以在征得业主同意的情况下，对小区内公共场所，比如架空层或者小区会所进行适老改造，给老人年提供更多的便利及活动空间。
2养老地产与物业管理结合尚存在的问题
2.1物业服务企业缺乏养老服务专业人员
物业服务企业目前的人员构成中主要有前台、管家、行政人事、财务人员等，其中保洁、绿化养护、秩序维护、智能化设备维护、特种设备维护、公共部位维保等工作人员多由合作的外包公司提供，现有工作人员缺乏养老服务经验，比如缺乏老年护理人员、医务人员。另外，在养老服务专业人员培养方面，开设本专业的院校较少，选择就读这些专业的人也较少，很多人对此专业缺乏了解，所以毕业人数也少，远远满足不了不断增长的养老服务需求。
2.2养老地产产品还不够成熟
目前的养老地产开发还主要是一些大开发商在探索，主要由于投入较大，而根据目前的经济消费水平很多老年人还没有能力消费专业的老年地产及服务，另外一个方面很多老年人的养老观念还停留在家庭养老，不能接受专业的养老地产。所以目前的养老地产产品还比较少，盈利也比较难，产品还不够成熟。
2.3物业服务企业服务水平参差不齐
目前很多物业服务企业与业主矛盾纠纷不断，关系紧张，提供基础服务的业主满意度尚且较低，再拓展至养老服务，是否能被市场接受还不能确定。还有一些物业服务企业盈利能力较差，开展养老服务又需要大量资金的前期投入，对于一些企业而言无疑难度较大。另外，目前物业服务行业综合素质能力强的人员，尤其是中高层管理人才还是比较欠缺，物业服务企业想拓展养老业务也比较难。
2.4老年人对于专业的养老服务接受度低
调研数据显示，目前很多老年人的观念还停留在家庭养老，子女养老阶段，对于机构养老和专业的养老服务接受度不高，调查结果如图1所示。一是不愿意离开子女生活，感觉老年生活没了子女的陪伴太过孤独，二是可能还不太了解专业的养老服务怎样，市场上比较成熟的养老服务也比较少，没有相应的消费意识。
2.5老年人对于养老地产的消费能力欠缺
根据目前的经济发展水平，很多老年人的消费能力不足以承担养老地产，而目前市场上的养老地产多定位高端，更适合高收入人群。调研数据显示，目前很多老年人退休后的收入在5000元以下，若享受专业的养老服务，优越的医疗资源，可能难以负担。退休后的养老金金额调查如图2所示。
3养老地产与物业管理结合的途径
3.1物业服务企业做好养老地产前期介入
养老地产的服务对象主要是老年人，在开发设计方面应更多关注老年人的需求，如居住的舒适度、便利性；老年人的社交需求等。物业服务企业应在养老地产的规划设计、施工、验收阶段等全程参与，做好前期介入，在养老设施设置、建筑构件细部设计、公共场所的设计等方面给予专业性建议，比如住宅区域内坡道的设置、室内装修的适老性设计等。
3.2提供个性化定制服务
结合老年人的需求，物业服务公司可以提供个性化的定制服务，让老年人的衣食住行需求都能在社区得以满足。
（1）家政服务类，可以为老年人提供定期或不定期室内清洁消毒、衣物清洗等服务；
（2）代购代办类，对于业主需要的商品或者需要办理的业务，物业服务企业可提供代办服务；
（3）家庭绿化类，有些老年人比较喜欢养些花花草草，或者洋房、别墅类业主，草坪养护工作量大，物业服务企业可以帮忙打理；
（4）便民服务类，可以为老年人提供助浴、理发、宠物洗澡喂养等便民服务；
（5）社区活动类等，老年人最怕孤独，故物业服务企业可以营造社区家庭氛围，经常举办一些适合老年人的社区活动，比如结合传统节日开展活动、文化交流活动等。
3.3创新居家智慧养老服务
面对日新月异的信息化技术，物业服务企业应紧跟时代潮流，积极引入智能养老技术应用，探索“互联网+”居家社区养老服务模式。运用互联网、物联网、大数据分析、云计算等信息化技术手段，探索社区新零售模式，构建信息化服务平台，为老年人提供紧急呼叫、在线预约、智慧健康管理、商品代购、订餐、服务缴费、康复辅具等服务项目，当然老年人运用智能产品的能力较差，可以结合老年人的实际情况，设置简易化的操作模式。
3.4推进医养结合
除了基本的衣食住行需求外，老年人最大的需求就是医疗服务，物业服务企业应积极寻求医疗资源的合作，使老年人在居家和社区就能获得方便、快捷、适宜的医疗卫生服务，当然目前国家也在积极推进基层医疗机构与社区、居家养老结合，为老年人家庭提供签约医疗服务，物业服务企业可以以此为契机，寻求合适的合作模式，对于基础性的护理或者健康检查，可以签约养老护理人员常驻现场，对于其他需要更专业的医疗服务的，可以与医疗机构对接，最好是合作的医疗机构能开通预约就诊绿色通道，当然这也要靠国家大力发展医疗资源，鼓励社会力量办理医疗机构。
3.5培养养老服务人才
老年人的养老需求呈现多样化、多层次、多种类，这就需要大量的专业人才提供个性化、规范化的养老服务。但目前养老服务专业人才总体上处于供不应求的局面，主要表现为数量少、综合素质偏低、人才结构不合理，即使一些院校开设有养老服务专业，但是招生比较困难。要想解决养老服务人才培养这一难题，还需要政府与市场共同发力，给予政策支持，打通就业与人才培养通道，鼓励培养不同学历层次的专业人才。
参考文献
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