摘要：本文通过对物业管理现状及存在问题的分析，来为物业管理提供一定的对策，以此更好的为群众和居民服务，保障社会的和谐安全。
关键词：物业管理 问题 对策
中图分类号：C93 文献标识码： A
引言
随着社会的进步和安全意识的提升，物业管理方面的规范化和进步程度也越来越高。很多小区在物业管理方面都成立了专门的物业管理公司，负责小区的基本生活服务和安全服务，物业管理公司给小区的居民带来了极大的方便。大家对小区物业公司的依赖程度也在日益加深。物业管理对于小区居民的生活产生着重要的作用。
一、住宅小区物业管理中存在的问题
1、物业管理重在“管理”，没有形成良好的服务质量
目前很多物业管理公司都是开发商提供的，这些物业管理公司在提供服务的过程中，存在着质量不高的情况。比如对于安全服务，很多保安都是年轻的小孩子，甚至是暑期工，岗位轮换较多。对于进出小区的人也都不认识，防范意识较差。其实，在小区卫生，小区环境等方面，物业公司的管理也不能让小区居民满意。再次，在提供服务的时候，很多物业公司还停留在管理的层面，缺少服务意识，使很多居民对于其服务质量都不是很满意。最后，小区的管理上很多还采用的是传统的安防手段和安防措施，对于新技术的应用不够重视。由于物业公司的专业素质还需提高，在提供服务时服务意识不强。使得居民在接受物业管理公司提供的服务时，会产生各种矛盾和纠纷。有的居民会投诉物业管理公司不作为，认为交完物业管理费用却没有享受到相应的服务，从而导致在以后的物业费用收取时候产生困难。这种恶性循环也阻碍了物业服务的良性发展。
2、物业管理人员素质不高，专业人才需求量大
物业管理的概念进入我国不到20年的时间，进入行业时间的短暂也造成了我国物业管理人才的缺乏，近年来，随着我国住房建设的加快，物业管理专业人才不足的现象越来越严重。目前而言，物业管理公司的从业人员文化素质各有差异，总体素质不高。物业管理公司的优秀管理人才少，尤其是创新性物业管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行业发展不下去，转而投向物业管理行业。这些人员都缺乏专业的物业管理培训，对系统化的物业管理知识了解甚少。同时这也导致了物业管理服务质量不佳的原因。物业公司的从业人员大多是流动人口，人员队伍流动性较强，素质较差。队伍的不稳定使得服务的品牌和质量都得不到保障。对于一些保安，甚至出现监守自盗的情况。这种人员队伍结构使得物业管理过程中服务不够专业，在很大程度上影响着物业管理作用的发挥。
3、业主监督作用没有发挥
业主委员会是业务内部成立的监督机制，在业主委员会的协调下，业主能够更好的行使自己的权利。根据我国相关法律的规定，每个小区都有业主委员会，业主委员会根据自己小区的实际情况与物业公司进行协商和沟通，共同做好小区的管理工作。但是对于现在很多小区，业主委员会的功能和作用却没有充分的发挥。很多业主委员会名存实亡，只是一个松散的组织，没有召集人，也没有开会的制度，对于小区管理中的一些事项也没有响应的监督和管理的机制。业主委员会的监督作用并没有发挥。另外，部分业主委员会没有形成一个良好的监督机制，内部没有正式出台一些监督流程，对物业管理公司如何监督、需要物业管理公司季度、年终时出示哪些统计资料等，这些都没有向各位业主公示。
4、水暖渗漏，存在安全隐患
住宅水暖项目包含供排水项目、供暖项目，具有中央空调的还包含通风空调项目，是现在住宅构筑物的主要组成部分。供排水、供暖项目的渗漏对居民的日常生活产生直接的影响，甚至对居民的财产安全存在威胁。渗漏、堵塞情况长久以来是住宅构筑物存在的最大通病，也是扰乱人们生活的大问题。所以，加强住宅供水供暖项目渗漏的处理。
5、水电基础设施差，水电管理的隐患较多
近年来，随着建筑不断增加，由于物业管理不到位，大功率电器的使用，使水用电量处于猛增的趋势，而部分老旧小区的水电基础改造难以适应现状，很多水电基础设施是在超负荷的运转，满足不了居民对水电使用的需求，因而水电管理的隐患也会比较多，发生水电设施故障、设施水电事故，不利于居民的正常生活。
二、住宅小区完善物业管理的对策建议
1、加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制，解决物业与业主之间的矛盾问题，同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中，重视与开发商的沟通技巧，良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司，为双方沟通做好铺垫工作，面对纠纷采取积极主动的态度，及时处理问题，避免事态发展严重。
2、对物业管理服务费价格形成机制进一步完善
为了解决物业管理收费难的问题，物业管理公司首先要反思，检查自身的问题。可以健全和完善物业管理费用使用账目，在季度末或者年终时定期张贴在公告栏处，向各业主告示，让业主们对物业管理服务费的使用情况有大致地了解。通过这些方式换取业主的信任和支持。另外，对于根据政府指导价来制定物业管理费收费标准的，可以向政府提建议改善这一收费标准，按照当地政府确定的物价上涨系数、基本工资水平调整物业费收费比例，通过市场来制定物业管理费的标准。对于小区物业公司来说，其运营必然离不开必须的资金。只有有了一定的经济基础，有了一定的收入，才能促使小区物业公司改善一些基础设施，改善一些管理手段，从而更好的为居民提供服务，激发物业从业人员优质服务的积极性，进一步维护小区的安定和团结。
3、加强业委会管理，提高业主自治力
业主委员会是物业企业和业主之间能起到桥梁纽带作用，业主利益的代表者，业委会成员一定要公正，一是重视业主组建，加强对业委会组成人员考察。对于不符合要求、不称职的业委会成员街道办事处要组织重新选举。二是严格把关业委会备案程序。制定业主大会成立和业主委员会选举、换届备案核准流程。三是要加强对业委会人员的培训，组织业主委员会成员学习，告知业委会的权利与义务。四是提高业委会待遇，适当给予一定数额的补贴。五是接受业主、业主大会监督，制订业委会工作制度。
4、加强物业水电暖维修管理
4.1地暖管焊接技术
在进行地暖管焊接施工是，对于焊接时的温度、压力和时间都很难进行有效的控制和把握。特别是在热熔时间的控制上，如果加热时间过短，则塑料管材的表面则还没有进行熔融，这样不仅焊件时存在一定的难度，而且焊件的接触面也无法达到要求的牢固度；而如果热熔时间过长，则整个管材都会出现软化的情况，这样就不能进行承插焊件接，而且焊接头也极易出现卷曲，导致堵塞的形成，而且出现大量的粘模头，不利于施工的顺利进行。
4.2地暖管维修注意事项
4.2.1加大半成品的质量控制
对于地暖管安装工作，需要严格按照实际走向和所需要的尺寸先行将地暖管进行半成品的加工，这些工作尽量在非施工现场进行，将可以进行加工的接头都先行加工完成后，然后对半成品进行质量检查，确保无误后将其运输至施工地点进行安装，安装时需要严格按照相关规范要求的标准要求进行，安装完成后要对地暖管进行压力测试，同时还要进行通水测试，及时发现堵塞问题。
4.2.2加强对地暖安装时的施工管理
施工完成后各个管路，为了避免有杂物使其管路造成堵塞，则需要将各管路进行封堵，加强对管理人员进行施工管理。由于地暖管维修具有复杂性，不仅会影响正常的供暖，而且还会对整体装修带来较大的破坏，严重时甚至会影响到整体建筑的正常使用，所以城朵在安装时严格对其安装质量进行控制，做好安装工作中的各个细节，确保地暖整个施工的质量。
4.3水电维修基本技术
在进行水管维修工作中，有时候需要进行系统水压试验。系统水压试验的要求：试压前应关闭水表后阀门，进行室内管路系统打压；将试压管道末端封堵缓慢注水，同时将管道内气体排出。充满水后进行密封检查；加压宜采用手动泵或电动泵缓慢升压。升至规定试验压力后，停止加压，观察接头部位是否有渗水现象；稳压后，半小时内的压力降不超过0.05MPa为合格；试压结束，必须做好原始记录；水路改造施工后，要出具水路改造施工走向图。在电路维修工作中，应具备以下基本技术：配线时，相线与零线的颜色应不同；同一住宅相线（L）颜色应统一，零线（N）宜用蓝色，保护线宜用黄绿双色线；线管穿线之前应将直接头打上PVC胶水，以免进水。电源线穿管时，应将导线取直再穿管，不可中途拔、拉管接头；弱电线中穿线时用力时不可过猛，以免导线断心；电源分支接头应接在插座盒、开关盒、灯头盒内，线在盒内应有适当的余量；导线连接坚固，接头不受拉力，采用螺钉连接时，电线无绝缘距离不大于3mm，铜线间连接应用压接或绞接法，绞接长度不小于5圈，裸露电线必须先用防水胶带包扎后再缠黑胶布。
结束语
目前频发的业主与物业之间的矛盾归根结底在于二者的认识还比较肤浅，如果业主方面能够及时定期的缴纳业务管理费，而物业管理处又能够聘用专业的管理人员，不断的提高团队素质和服务质量，为广大业主提供优质的服务，那么二者之间的矛盾就会迎刃而解，因此只要二者协调好关系，物业管理将为广大业主提供一个舒适的生活环境，物业管理部门也会得到不菲的经济回报，实现双赢。
