【摘要】 日本的老年住宅市场已经发展相对成熟，其发展经验也值得中国学习借鉴。本文主要阐述了日本老年住宅的发展模式、发展经验和日本政府关于老年住宅的政策，对我国总结、借鉴日本老年住宅市场的发展经验具有重大意义。
【关键词】 老年住宅 住宅市场 发展模式
在应对人口老龄化与构建和谐社会的进程中，解决老年人的住房问题是重要一环，其中开发老年住宅市场、建设老年住宅公寓是保证老年人住宅起居舒适安全的主要内容之一。日本是较早进入老龄化社会的国家之一，日本老年住宅市场发展相对成熟，研究日本的老年住宅对中国具有较强的指导意义和借鉴意义。
一、日本老年住宅模式
日本的养老模式更注重孝敬老人，提倡老年人和家人居住在一起，更具家庭化倾向。日本的老年住宅实行市场化与社会化相结合的运作模式，打造具有针对性的老年住宅产品，基本能够服务于不同需求和不同收入水平的老人。日本老年住宅模式大致可以分为以下几种类型。
1、“两代居”住宅模式
“两代居”模式的住宅是为适应现代人的居住需求，在保留传统家庭模式的基础上而建设的相距不远、老少同住的新型住宅体系，这是一种专为年龄较高、体弱多病的老人设置的新型居住模式。其大致包括四种类型：同居寄宿型、同居分住型、邻居合住型、完全邻居型，可适用于不同年龄阶层和不同健康状况的老年家庭使用。同居寄宿型住宅是指户门、厨房及起居室完全相同，老人的居室仅配备厕所或简易的烹饪设备;同居分住型是指居住同一户门，但厨房、浴室、厕所及起居室各自分开;邻居合住型是指浴室、厕所及厨房分开使用，但同住一个起居室;完全邻居型是指户门、浴室、厕所及厨房全部分开，各自配套使用，但起居室相通。随着家庭独立性的逐步增强，上述四种类型的“两代居”模式的独立性按顺序增加，如此可适合于不同的老年家庭使用，当前这种“两代居”住宅模式已经成为日本老年住宅的一大特色。
2、“长寿型”住宅模式
长寿型住宅也称通用式住宅，由于人对自己居住过的地方往往怀有很深刻的情感，不愿意经常搬家，因此一种从出生到死亡都可以使用的“长寿型住宅”应运而生，如今这种老年住宅在日本也很普遍。由于此类老年住宅的设计和建造要满足人一生中各个阶段的要求，尤其要考虑老年人的需要，因此要尽量方便老年人自己照顾自己，在细节的设计上关照老人，比如拓宽过道、增加扶手等。
3、老年公寓
老年公寓也称作老人之家，分为公立、低费和完全自费三种形式，主要由身体健康的老人居住，老年人可根据自身经济条件选择不同形式的公寓。日本的住宅部门负责老年公寓的建立，公立老年公寓主要是指养护老人之家和特别养护老人之家两种，低费的老年公寓就称为老人之家，完全自费的老年公寓称为收费老人之家。日本的建设省和厚生省为了给日常生活可以自理的老年人提供合适的租赁式公寓，曾联合提出过“银发住宅建设计划”。
4、机构养老模式
日本的机构养老模式主要包括养老院和护理院。居住在养老院或护理院的多数是身体虚弱或需要看护的老人。建立养老院、护理院的职责主要由国家福利部门负责，包括建立“收费养老院”、“低费养老院”、“护理院”、“特别护理院”等。
二、日本老年住宅市场发展的启示
日本的老年服务产业起步较早，在发展老年住宅的过程中，先后制定并颁布了一系列的住房政策和法律法规，实现了政府资金与政策的良好配合。解决老年住宅需要有步骤、有计划的进行，从设施服务、社会保障、居住环境等各个方面推进老年住宅发展，完善相关配套设施，积极吸收他国优秀的发展经验，对老年住宅进行新建、改造、扩建，建设一个具有中国特色的、完整的老年住宅体系。
1、完善服务理念
随着城市的发展、老年人的住房需求不断增加，为老年人服务的领域不断增多，考虑到老年人的身体状况，不断完善服务人员的服务理念显得尤为重要。1974年，日本厚生省公布了“收费养老院设置运营指导方针”，针对养老机构的设施、服务标准、服务人员的配置等都做了较全面的规定。政府通过制定《护理保险制度》为痴呆和瘫痪的老人提供特殊的护理服务，保障患病公民能够得到全面、合理的照顾。
未来中国的老年产业服务人员要根据不同的服务对象采取不同的服务方式。除了提供日常的生活服务，还要为老年人创造更加丰富多彩的服务项目，包括保健、护理、娱乐、提供法律服务等，还要在高校设立老年护理等专业，扩大服务人员队伍，为老年人提供更多类别、更多层次的服务产品。
2、完善配套服务设施
日本的老年住宅多，建设的密度大，社区的配套服务设施具有小规模多功能的特点，日本政府也大力提倡在社区中建设服务设施。日本老年住宅的配套设施就比较齐全，服务也比较周到，日本相对成熟的老年住宅市场就是以完善的社区服务体系为其支持条件的。日本颁布的《老人保健法》就是为了更好地尊重老人，全面推广老人的保健设施，确保老年人参与社会的机会。
中国人口众多，但各地区风俗习惯差异较大，配套的服务设施不能一概而论，要根据各自的风土人情而有所差别。要完善相关的配套服务设施，增设适合老年居住的服务项目，以灵活多变的方式为老人提供服务。加快实施“推动和扶持老年人家庭无障碍设施的改造，加快推进坡道、电梯等与老年人日常生活密切相关的公共设施改造”。
3、健全住房保障制度
日本政府在日本老年的住宅发展过程中扮演着非常重要的角色，日本老年住宅供给模式的多样性与政府颁布的健全的福利保障政策是密不可分的。日本的老年政策是根据老年人各种需求和老龄产业的发展特点，分阶段出台，建立的一套完整、健全的养老制度和住房保障制度，能够有效地解决现实问题。《国民年金法》、《老人保健法》和《老人福利法》作为日本老人社会福利保障体系的法律支撑，对日本老年住宅市场的发展起着举足轻重的作用。《国民年金法》强制要求20―60岁的国民加入国民体系。日本政府还在财政上对老年住宅的建设给予大力支持，对有居住需要的老人实行个人支付与社会保障相结合的政策，尽量满足不同需求、不同收入水平老年人的住房要求。 国家政府应该健全、完善老年人的住房保障制度，拟定不同的保障方式，确保贫困老人也能住得起老年住宅。还要积极探索新的保障方式，实行专业化管理和贴心化服务，投资兴建需求较大的低档住宅。扶持涉及老年住宅产业的相关金融措施以及银行贷款，积极引导老年住宅产业的发展。
4、建设不同类型的老年住宅
日本老年的住宅条件是在良好的社会保障体系基础上，实现多样化的老年居住模式。但目前中国的社会保障体制还不够完善，老年住宅种类较少，发展模式较单一，没能广泛照顾到不同的年龄阶层。受老年人住宅习惯、养老思维的限制，在中国老年住宅还未能被完全接受。而经济因素也是制约条件之一，一些开发较好的老年住宅，对客户的定位相对较高，仅为经济条件优越的老年群体服务，具有一定的局限性。因此我们既要建设适合低收入老人养老的老年住宅，又要针对高端客户群需求。对已经建成的部分老年住宅进行改造，在档次和形式上体现不同的层次和各具特色，满足不同需求和不同经济水平老人的住房需求。
5、提高住宅产品质量
老年住宅既要在建筑的设计上满足老年人的需要，还要注重产品质量的提高。在日本，无论是老年住宅本身还是为老年人提供的公共设施，技术化程度和电器化水平都很高，比如老年人活动中心、老年人保健中心等，都能够保证老年人在日常生活中自己照顾自己，这也是当前日本老年住宅最大的特点。1995年日本出台的《对应长寿社会的住宅设计方针》对住宅内各部分各细节的设计都进行了严格规定，以更好地满足老年人的行动需要，确保其行动安全。1997年日本制定了针对老年住宅的建设和改造增加贷款的政策，对老年人的住宅进行翻修和改建，确保其住宅安全。
日本还创立了优良住宅部品认定制度，针对住宅产品的安全性、耐久性、价格及供应等条件，由日本住宅优良部品认定中心根据特定的方法和程序，采用先进的检测仪器和设备进行综合审查。每个受检产品包括住宅的材料，都要在模拟的恶劣条件下，经受严格的测试。因此，我们在老年住宅的建设过程中，也要注重提高住宅的产品质量，从住宅产品的外观到内部的各个细节，都要保证老年住宅的安全性和舒适性。
6、实现投资多元化
随着日本老年公寓供不应求状况的出现，仅依靠政府投资建设已经不能满足日益庞大的养老需求。为鼓励个人和公司出资建造老年住宅，日本出台了《面对高龄者优良住宅租赁制度》的政策，鼓励个人和企业投资建设老年住宅并给予一定补贴，此举极大的促进了地区性小规模养老住宅的发展。
因此老年住宅的建设不光需要政府的投入，也需要企业的资金支持。要大力吸引和倡导更多的社会团体、非营利性机构以及营利性公司积极参与老年住宅的建设，制定运营补贴、减免税收，以增加融资渠道，拓宽融资面，更好地发展老年住宅及其相关产业。
7、扶持老年住宅及其相关产业的发展
20世纪80年代后，随着老年人口规模的不断增加，老年人的住房需求、购买力都随之逐步提升，日本除了关注老年住宅市场的发展，也开始关注相关老年产业的发展，并制定了“老龄商务伦理纲领”，成立了“银色标志认证委员会”，协会由消费者、产商代表及学者等代表组成，对符合认证条件的社会养老机构、老龄产品、老龄服务等进行认证并将结果公布于众。
目前我国的老年住宅产业发展相对缓慢，许多开发商商对于进入老年住宅产业仍然有所顾虑。政府要继续大力扶持老年住宅产业，制定我国老年住宅产业的长期发展目标，完善相关的法律政策，对老年住宅产业进行监管，保障老年人的住房消费，合理规划利用土地，推行各种税收、补贴等优惠政策，并与市场、社会分担责任，实行市场化运作。
