学术界对刑法规定的提供虚假证明文件罪多是泛泛的以所有中介组织及其人员为主体进行概括的研究，研究该罪名的主体、客体、主观方面、客观方面的种种表现和特点,并未结合各中介组织的不同特点针对性地深入研究。不同中介组织的职业内容不同，特点也不同，从而在刑法的客观方面和主观方面表现有很大的不同,这样的话就很难发现共性，从而对行业提出有针对性的控制与意见。本文试图从房地产估价行业角度出发分析这一问题。
《刑法》第二百二十九条本身未明确虚假证明文件的含义，而《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》是对情节严重列举了几种情形，也没有对虚假证明文件的概念进行解释和说明。在理论和实务界，对什么是虚假证明文件理解有很大不同。因此，对房地产估价行业来说，从规范房地产估价行业秩序和市场经济的角度来看有必要对何为虚假的证明文件进行研究，从理论和实务的角度提出切实可行的判断标准和方法。
一、房地产估价中提供证明文件的范围
刑法第二百二十九条规定的提供虚假证明文件对房地产估价行业而言是指承担资产评估(其中包括房地产估价)职责的中介组织的人员故意出具、提供各种虚假证明文件。对房地产估价来说哪些是具有证明效力的文件呢?应当根据《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构中各自承担不同的职责范围进行深入的分析。
《房地产估价机构管理办法》第三条规定房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物等、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。人们的一般理解认为房地产估价师评估的价值就一定能在市场上实现，否则就是失误，要求赔偿。实际上，房地产估价是房地产估价人员以专家的身份提供的专业意见，而不是可实现的价格的保证。当然估价机构和人员也不能随意发表不负责任的意见。估价可以分为两种性质(根据意见的用途和作用不同)：一是咨询性估价(或称参考性估价);二是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)。估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种私人产品，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
二、虚假证明文件的定义
虚假证明文件是指虚假的证明文件，虚假也就是说不真实，关键在何为虚假?不同的文件类型对何为虚假有不同的认识。如同房地产估价行业和法学界对如何认定房地产估价活动中出具的证明文件为虚假证明文件，有不同的看法。判定房地产估价师是否承担刑事责任的关键是是否为虚假证明文件。
(一)法学界的观点
学者孙国祥等指出，所谓虚假的证明文件，从内容上看，应该指内容完全失实或主要内容虚假的证明文件;从形式上看，一般表现为书面的形式。
学者聂立泽指出，提供虚假证明文件是指提供内容与实际情况不符的资产评估报告、验资报告、财务会计报告、审计报告、法律意见书等证明文件。
学者张明楷等也认为，提供虚假证明文件，是指提供内容与实际情况不相符合的资产评估报告、验证报告、财务会计报告、审计报告、法律见证书等证明文件。
由此可知，法学界认为虚假就是内容或结论与事实(或实际情况)不符。法学界认为房地产估价证明文件必须证明结果是真实的，是客观事实的真实。
(二)房地产估价业界的观点
房地产估价业界的基本观点是只要注册房地产估价师严格按照《房地产估价规范》进行了估价，就不能认定出具了虚假证明文件。如果注册房地产估价师在形式和实质上都严格遵循了估价规范，应当免责。
由此可知，房地产估价界认为程序正义或过程的真实重要性高于结果的真实，注册房地产估价师如果严格遵守房地产估价规范，尽到了应尽的职业关注，即使最后的结果没有保证完全符合客观实际(真实)，注册房地产估价师最多也只能负执业责任，不能为其非故意为之的结果负刑事责任。
三、房地产估价中虚假证明文件的认定条件
那么到底如何判定是否为虚假证明文件?判定是否为虚假文件的条件是什么?房地产估价能不能在严格执行房地产估价规范的情况下保证内容与实际情况相符?或者对法学界要求的内容与实际情况相符在执行估价准则时是如何评价的?
其实，两者本就是一个事物的两个方面，并不矛盾。房地产估价界要求首先从程序上合理保证证明文件不存在重大错报，而法学界是从实体上或者说是从内容上考虑的。法学界强调的虚假是指证明文件的内容或者结论与事实不符，而房地产估价界认为判定估价报告(或其他鉴证报告)是否虚假的关键是注册房地产估价师在执业过程中是否恪守估价准则;从程序上讲，注册房地产估价师恪守估价准则的过程实际上是保证估价结果客观合理的过程。
所以是否为虚假文件可以从以下条件判断：
1、估价对象是否存在，如果不存在肯定是属于虚假的;
2、待评估房产面积与实际面积是否相差巨大，如果明显超过合理误差范围，显然属于虚假文件，如果还是故意为之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地产估价师是否到现场查勘。如果房地产估价师未去实地查勘出现重大漏洞应该属于虚假文件的范畴;
4、对委托人提供估价所依据的资料进行了审慎检查，不能无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性、完整性;
5、是否有不当得利。礼下于人必有所有求，如果存在利益输送则虚假文件的可能性大大增加;
6、估价公司法人代表亲笔签字与盖章。估价报告签字是否为估价师亲笔签字与盖章。
房地产估价师受聘于某房地产估价公司，很难真正的做到独立、客观、公正，所以从实务的角度出发，如果签字估价师没有收受不正当利益的情况下，重点应该是对房地产估价机构的法人代表和项目负责人出具的问题文件适用虚假证明文件罪审查。
