内容提要 由于富裕家庭持有大量投资性房产而贫穷家庭房产持有量较少，城镇家庭房产持有不平等的程度非常严重。究其原因，实体经济发展不足和金融市场发展滞后导致投资渠道匮乏，房产投资的高收益诱使富裕家庭大量投资于房产，贫穷家庭则因为购买能力不足和政府政策执行不力而难以获得房产。通过使富裕家庭释放所持有的过量房产来缩小房产持有不平等程度，不仅可以缩小贫富差距，而且所释放的房产能够满足当前住房供需缺口的3/4，从而有效缓解无房家庭对社会的不满情绪。要想使富裕家庭释放房产，主要措施是发展实体经济和金融市场以拓宽投资渠道，并通过征收房产税降低房产投资收益，从而削弱富裕家庭投资房产的动机。
关键词 贫富差距 房产持有不平等 实体经济 投资渠道 房产税
一、引言
对城镇家庭而言，贫富差距最直观的表现就是房产持有不平等。房产是中国城镇家庭财产的最重要组成部分，房产对城镇家庭的重要性已经大大超越了传统意义上的住房。2005年房产占城镇家庭财产的比重高达67%，2012年也达到了56%。④但是，房产在不同家庭之间的分布极度不均匀，而且房产不平等程度已经超过了财产不平等程度，房产不平等对财产不平等的贡献度达到了60%左右。⑤
由于房产是一种特殊的商品，兼具投资品和消费品的双重属性，房产持有不平等不仅导致贫富差距不断拉大，而且不利于社会稳定。城镇建设用地的有限供给决定了住房供给相对有限，而首次置业需求和改善性需求等刚性住房需求以及投资性住房需求却持续旺盛，因此城镇住房处于明显的供不应求状态。由于很多富裕家庭持有过量的投资性房产，进一步加剧了房产的供不应求程度。再加上中国的住房保障体系和住房租赁市场仍然很不完善，不少城镇贫穷家庭连最基本的住房需求都无法得到满足，这导致他们对社会产生不满情绪，长此以往会威胁到社会稳定。正因如此，应该从经济和社会的双重视角来看待房产持有不平等问题，只有这样才能找到缩小房产持有不平等的有效对策。
二、城镇家庭房产持有不平等程度的判断
1.中国城镇家庭房产持有不平等的程度不断加剧
三、房产持有不平等的形成原因分析不少文献研究了房改对房产持有不平等的影响，发现其中的公有住房出售环节是导致房产持有不平等的重要原因。我们赞同这一观点，但是正如表1所示，房改完成以后房产持有不平等的程度仍然呈现出明显的上升趋势，因此肯定还有其他重要因素导致近年来房产持有不平等加剧，而这正是本文关注的焦点。
要解释城镇家庭房产持有不平等的形成原因，需要回答两个关键问题：一是为什么富裕家庭会持有如此大量的房产；二是为什么贫穷家庭持有房产过少甚至没有房产。对中国城镇家庭而言，住房不仅仅是消费品，更多的被视为投资品。要想解释房产持有不平等的原因，应该从家庭的资产组合入手分析。通过对比中国城镇家庭和美国家庭的资产组合（参见表2和表3），可以发现：房产是中国富裕家庭最重要的资产组成部分，而生产经营资产是美国富裕家庭最重要的资产组成部分；中国家庭更多的以现金和银行存款的形式持有金融资产，而美国家庭则拥有股票、债券、基金和养老保险金等多项选择。
基于中国家庭和美国家庭资产组合的上述显著差异，可从实体经济发展环境、金融市场发展程度、房产投资收益和家庭房产购买能力等方面，寻找中国城镇家庭房产持有不平等的形成原因。
1.实体经济吸引力不足，富裕家庭不愿意经营实业
中国实体经济尤其是以中小企业为主的民营经济所处的发展环境比较恶劣，税负过重、融资成本过高和市场进入壁垒等不利因素的存在导致创办实业困难重重而且盈利空间较小，大大减弱了实体经济对富裕家庭的吸引力。
第三，市场进入壁垒导致中小企业发展空间不足。长期以来，电力、电信、石油和金融等重要行业都被国有企业垄断。尽管“旧36条”和“新36条”理论上大大提高了垄断行业向民营经济的开放程度，但事实并非如此，“玻璃门”和“弹簧门”等隐形障碍继续阻挡着民营中小企业的进入。以石油行业为例，商务部发布的《成品油批发企业管理技术规范》规定，申请设立成品油批发的企业注册资本应不低于3000万元，原油一次加工能力需要在100万吨以上，这对中小企业而言是很难跨越的。中小企业只能在有限的行业展开激烈竞争甚至是恶性竞争，发展空间被大幅压缩。
2.金融市场发展滞后，富裕家庭投资渠道匮乏
表面上看，目前中国已经具备了比较丰富的投资渠道和投资产品，不仅有股票、债券和基金，而且还有期货和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能够真正参与其中并且实现财产保值增值的投资渠道并不多。
3.房产投资收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投资房产
4.购买房产需要大量资金，贫穷家庭无力支付
四、为什么要缩小房产持有不平等
现实生活中，城镇家庭之间消费品（如服装、电器）或者投资品（如股票、期货）的持有量不平等是非常普遍的，这是市场经济的正常表现，政府不需要做出过多干预。因为，这些商品并没有由于富裕家庭持有过多而导致严重的供不应求或者价格持续高涨等问题，而且这些商品持有量不平等的事实并没有对贫穷家庭的基本生活造成实质性的障碍。与之不同，房产兼具投资品和消费品的属性，房产市场在一定程度上存在着“市场失灵”，需要政府加以干预，缩小房产持有不平等程度。
1.房产的特殊性决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定
为了更好的理解房产持有不平等引发社会问题的作用机理，可以借助于服装和汽车等普通商品进行比较分析。虽然服装和汽车市场上分别存在着价格不菲的奢侈服装和豪华汽车，其价格甚至不低于一套房产，但是居民并没有表现出对服装和汽车市场的明显不满情绪。这是因为，服装和汽车市场上提供商品的种类和档次繁多，市场上不仅有高档的服装和价值千万的汽车，也有几十元甚至几元一件的服装，有普通家庭轿车、摩托车、电动车和自行车等交通工具，因此居民可以根据自己的购买能力选择合适的产品进行消费。
2.缩小房产持有不平等可以缓解住房供需矛盾、降低房价
如果政府能够削弱富裕家庭投资房产的动机，让富裕家庭释放所持有的过多投资性房产，那么无房家庭便可以通过购买或者租赁富裕家庭所释放的房产来解决住房需求问题。而且，富裕家庭投资性住房需求的减少和其所释放房产带来的市场上房产供给量的增加能够缓解房产供求矛盾，从而削弱房价的增长态势，这也能够在一定程度上提高贫穷家庭的房产购买能力。
本文研究结果表明，中国城镇家庭房产持有不平等程度非常严重，主要表现为富裕家庭持有大量房产，而贫穷家庭持有房产太少甚至没有房产。究其原因：实体经济发展不足导致富裕家庭很少从事实业，而投资渠道匮乏又使得富裕家庭难以实现资产的保值增值，房产投资的高收益吸引富裕家庭持有大量房产；贫穷家庭不仅自身的购买能力极其有限难以购买普通商品房，而且难以获得相对廉价的经济适用房，最终导致持有房产水平很低。富裕家庭持有的房产大大超过了自身需求，导致了住房资源的闲置和浪费，加重了房地产市场的供需矛盾。住房保障体系和住房租赁市场的不完善使得贫穷家庭的住房需求难以满足，引发了他们对社会的不满情绪。若能够通过调整房产持有结构来缩小房产持有不平等状况，富裕家庭释放的房产将会解决住房供需缺口的3/4，从而有效缓解房地产市场面临的问题，并且缩小贫富差距。
因此，缩小房产持有不平等的核心内容是减少富裕家庭的房产持有量。要想实现这一目标，需要提高房产持有成本，降低房产投资收益，从而降低富裕家庭的房产投资动机。
1.在全国范围内开征房产税，提高房产持有成本
2.发展实体经济和金融市场，拓宽投资渠道，降低房产投资吸引力
实体经济应该成为富裕家庭资金的重要目的地。要想增加实体经济对富裕家庭的吸引力，需要重点在三方面做出改进：一是加快税制改革，减轻中小企业的税费负担；二是加快金融体制改革，拓宽中小企业融资渠道，破解“融资难”困境；三是进一步破除垄断，为中小企业创造更加宽松的市场环境和发展空间。
由于投资渠道匮乏，富裕家庭的大量资金流向了房地产市场，要想减少富裕家庭的房产持有量，就要加快金融市场建设的步伐，拓宽富裕家庭可选择的投资渠道。尤其需要注意，不仅应该增加投资产品的种类，更应该完善金融市场运行机制，加强市场监管，切实保证投资者的合理投资收益。如此，才能减少富裕家庭的投资和投机性房产的持有量。
3.加快住房保障体系和住房租赁市场（尤其是长期租赁市场）的发展，着力解决贫穷家庭的住房需求
政府应该继续增加经济适用房等保障房的供给。目前还有不少城镇贫穷家庭亟需解决基本的住房需求，而城镇化的快速推进意味着将有更多的贫穷家庭进入城镇。为了增加这些家庭的房产持有量，需要政府制定政策加大经济适用房供给量，并且提高对房地产企业的监管力度，有效控制经济适用房的面积和价格，确保政策执行到位，让贫穷家庭真正“有得买”，而且能够“买得起”。
除此之外，政府还应该加快发展住房租赁市场，让更多的贫穷家庭通过租房来解决住房需求。应该尽快完善住房租赁市场的相关立法，加强住房租赁市场的监管力度，尤其要关注长期租赁市场的发展，确保承租人的权益能够得到充分保护，改变社会上“重购轻租”的观念，使贫穷家庭能够更好的解决住房问题。
