我国农村土地产权已经完全具备了排他性、可分割性以及一定的可转让性，因此，从理论上讲土地权利可以作为与农村金融机构进行贷款交易的标的;经验数据证实了农村土地产权的融资条件已经初步具备，农村金融机构试点开展以农村土地承包经营权为抵押形式的农户贷款模式对于缓解农村地区的资金瓶颈起到了积极的作用。目前，我国农户最有价值的资产可以分为两类：一是农村土地承包经营权，二是宅基地使用权。由于宅基地使用权政策上的不可抵押性，要深入挖掘和研究土地承包经营权的金融功能，创新设计能够被农村金融机构认可和接受的贷款模式，鼓励其提高对农户的贷款额度，从而缓解农民贷款难问题。
1 我国农村土地产权制度的变迁
分析我国农村土地产权制度的变迁轨迹，有助于对现行的土地产权制度进一步认识，同时也有助予研究农村土地产权的抵押担保条件。新中国建国初期进行了土地改革，废除了封建地主土地私有制，建立农民土地私有制度，3 亿多无地少地的农民无偿获得7 亿亩土地和其他生产资料，贫农、中农占有的耕地占全部耕地的90%以上。在农民土地私有制度下，农民对拥有的土地产权可以自由买卖和出租，实现了土地产权的完全排他性、可转让性。
十一届三中全会以后，农户自愿以大包干、小包干等方式组建了多种形式的农业生产责任制，中国农村土地制度开始从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。随后，一些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，土地产权流转制度重新进入试验期。
2007 年10 月1 日起实施的《物权法》启动了中国农村土地产权制度的第四次变迁，它明确了土地所有权、承包经营权、涉农物权抵押担保的一系列规定，对农村土地制度的进一步完善起到了一定的铺垫作用。
2 农村土地产权抵押贷款模式的可行性分析
随着我国农村土地产权制度的逐步变迁，农民作为土地使用权主体涵盖的各项权利的界定也逐渐明确，这对于搭建农户与农村金融机构的贷款合作非常重要。理论上讲，只有当产权及其各项子权利都是可以转让和分割的，这些权利的每一项或每一项的不同部分才可以与不同个人或团体之间相互交易。因此，以农村土地产权为切入点研究农村金融机构农户贷款模式，首先就是要在理论上明确界定农民拥有的土地产权是否具备了如上所述的排他性、分割性和转让性，这是前提，需要运用产权模型加以分析;其次则是在此基础上进一步研究农村土地产权能否充当链接农户与农村金融机构之间建立贷款合约的有效抵押担保标的，这同时需要经验数据的支持。假设上述两项均存在，那么就可以以农村土地产权为抵押，进行农户贷款模式的创新设计，从而缓解农户资金需求缺口矛盾。
3 农村土地产权抵押贷款模式引致的问题
农村土地产权实现抵押贷款后将引致两个问题：农户违约风险和农村金融机构对抵押债权的变现风险。前者是指一旦农户由于自然因素或者经营失败导致贷款不能如期偿还，那么农户将失去对土地拥有的产权，从而影响其正常的生产和生活;后者是指农村金融机构如何在现有土地制度框架下按照贷款合约依法顺利地变现抵押债权，弥补贷款损失。
4 农村金融机构农户贷款模式的创新思路
农村土地承包经营权流转市场是土地承包经营权的各种流转形式顺利进行的基础平台和前提条件，是提高土地资源配置效率、实现规模化经营的重要保障。因此，要尽快建立农村土地承包经营权流转市场，让农民的土地承包经营权进入市场交易。土地承包经营权是一种很有价值的资产，农民拥有对土地的使用权、流转权、转让权和收益权，如果能够作为抵押担保物权向银行申请贷款，将不仅是对土地经营权抵押担保制度的一种具体表现，而且对于解决农民遇到的资金难题也非常有利。一般来说，非农收入水平越高的农户的土地依赖程度越低，土地抵押贷款后农户承受的风险越低，财务风险越小。因此，用非农收入占家庭总收入比重的60%对农户类型进行划分，对农村金融机构确定授信农户具有一定的参考价值。
