摘 要：“钉子户”现象是城镇化过程中必须面临的现实问题，也是提升土地资源利用效率的理论困境。本文从“钉子户”问题的概念切入，总结国内外视角与观点，梳理博弈理论与实验经济学方法对于在决策行为的研究进展，对“钉子户”决策行为研究中的动机、过程、结果与收益分配格局进行总结。提出了3个需要进一步研究的问题：买卖双方动态博弈分析框架设计，不同情境的模拟实验与决策行为选择分析。
关键词：“钉子户”问题；决策；行为
中图分类号： F293.30 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160121001
1 “钉子户”是城镇化中的普遍性难题
土地作为城镇化进程中的基础性资源，其使用效率与利用模式不仅反映市场经济行为及结果，也体现社会制度安排对城市空间形态的影响效果。土地征用权是城市拓展中土地征集、产权调整与用途转变的制度保证，然而世界范围内关于征用权对产权保护、市场效率与社会公平影响的争论日益激烈，征用权存在的正当性受到挑战[1，2]。“钉子户”问题（holdout problem）指经济交换需要多个独立参与者同意才能完成时，单个主体采取拖延策略以获得更多项目剩余价值的行为，它是土地征集过程中的重要特征之一[3]。在城市经济学的研究领域，“钉子户”问题不包含任何情感色彩，是专用经济名词。由于国内土地征用中补偿低与征用权过度使用，使得“钉子户”问题被赋予太多的感情色彩，媒体从同情弱者的视角对“钉子户”进行报道，掩盖了“钉子户”问题的理论本质。在成熟的市场经济体中，“钉子户”现象被界定为“市场失灵”的问题，且在任何制度安排下都有表现，“钉子户”现象的存在证明了政府“征用权”存在的合理性与正当性[4]， [5]， [6]。而不同制度安排和市场环境下“钉子户”的行为方式和策略选择呈现显著差异。
城市拓展中首先需要解决的问题是把多块连续、细碎化的土地征集起来，以提供必须的公共物品（如道路、学校、医院、体育场等）和经营性设施（工厂、住宅、购物中心等）。目前，中国城市土地征集实行政府土地储备制度，城市建设所需土地必须由地方政府及其代理机构通过征用或购买，完成基础设施后再进行出让[7]，[8]。如果政府不能通过协商获得这些土地，就需要支付额外成本（拖延成本、法律成本和社会成本）。这将导致项目被终止或者亏损，由此产生副外部性由公众承担。过渡使用征用权会导致个人财产得不到“公正补偿（just compensation）”，由补偿问题引发的抵制征用、抗拒拆迁行为日益增多[9]。如果“钉子户”选择通过延迟谈判的策略而获得额外赔偿，将产生示范效应，激励更多土地占用者采取拖延策略。近20a来，“钉子户”问题已成为地方政府在土地征集中面临的最棘手问题，由此引发的“上访”与恶性群体事件日益突出。中国已经走过30a的快速城镇化阶段，征用权在提升土地征集效率的同时也产生了一系列的经济、社会问题，土地征集已经成为多方利益主体角逐、多种社会矛盾交织的集聚点。中国未来的城镇化，土地产权调整与用途转变依然是最为关键与困难的议题[10]。
“钉子户”问题在产权理论中属于“反公地困境（anti-commons dilemma）”范畴。“钉子户”问题涉及一种资源由多个所有者共同占有，每个人都有否决权，这使得确立“完全所有权”非常困难[11，12]。在土地征收中，由于土地自然垄断数据，会产生使用上的排他性，这是造成“钉子户”问题的根源之一。因此，土地占有者可以通过拒绝交易、拖延谈判或要价过高等策略获得更多份额的项目剩余价值，由此产生的拖延成本和协议失败都会造成土地市场失灵。“钉子户”问题带来的效率损失与资源配置扭曲已经造成城市内部破坏（例如，城中村、城市内部衰败等问题）、城市外围过渡扩展（占用耕地）和土地资源闲置等问题。如何在经济效率与社会公正之间找到“钉子户”问题解决办法，是长期困扰学者的理论困境[13]。
与传统征地研究关注“征地范围”和“补偿标准”不同，决策行为研究依据博弈理论从土地占有者的“动机―行为―结果”入手对“钉子户”问题进行研究，关注不同情境下“钉子户”的行为规律，试图降低买卖双方博弈中的交易成本与拖延成本，提升土地征集效率，并且为选择合理的城市拓展空间提供决策工具[14]， [15]。因此，正确理解并把握城市拓展中“钉子户”的行为规律，是制定合理政策的基石。有助于形成系统化的土地征集提升策略。合理的土地征集程序与交易策略能够降低交易成本与拖延成本，提升土地征集效率；为城市拓展空间选择提供决策支持工具。如何形成科学合理的城市空间布局，是城市规划者面临的挑战[16]。由于“钉子户”与交易成本的存在，城市拓展中更加倾向于那些面积大、产权单一的空地。通过分析土地占有者数量对于收益分配及交易成本影响，有助于城市规划者在城市空间布局中全面考虑土地开发的可行性，掌握土地开发时序，为优化城市空间形态提供决策支持工具。
2 决策行为研究为理解“钉子户”问题提供新思路
2.1 “钉子户”问题的研究视角与观点
国内学者对于土地征用与拆迁的研究十分丰富，集中在2个方面：征地范围和补偿价格。针对征地范围过宽的问题，李平与徐孝白[17]（2004）认为应当将土地征用的权力有效地限制在“公众利益”上，并通过法律形式确定下来。虽然在如何明确“公众利益”的范围上还存在不同观点，但是“缩小征地范围，明确公权力边界”已经是大部分学者的共识。针对补偿标准太低的问题，蒋省三、刘守英[18]（2003）和陈莹等[19]（2010）提出要按照土地的市场价值进行补偿。随着全国范围内大规模城镇空间拓展，征用土地的规模与数量不断扩大，被拆迁对象的抵制越来越强烈，“强拆”带来的社会危害日益严重。国内外学者开始用博弈理论分析利益相关者的谈判过程（政府、村集体、开发商与农民），探讨不同策略下的均衡结果，试图发现“钉子户”问题的理论上的解决办法。 在城镇化中，原土地与房屋占有者采取不合作态度，不愿意谈判、策略性拖延或集体共谋为都会造成现实中的“钉子户”问题，其动机是通过增加博弈周期，俘获更多项目剩余价值。“钉子户”问题带来的谈判次数增加会导致交易成本上升，造成了市场效率损失与失灵。“钉子户”研究视角可以总结2类：从“垄断”视角出发将其归类为“双边垄断（bilateral monopoly）”问题[20]。“双边垄断”是市场中买卖双方都有垄断权（例如唯一的买者和唯一的卖者）。在此情况下，市场价格和结果是由买卖双方所拥有的交易权力决定的。在“钉子户”问题中，通常仅有唯一买者（政府和开发商）和相对唯一卖者（土地具有天然位置垄断性，特定的地块对于项目来说是必须）；从“交易成本”视角出发将其定义于交易成本过高和交易失败问题[21]。由于交易成本和策略性交易成本的存在使得土地征集成本很高，交易失败概率会随着卖者数量的增加而增加，无效的土地资源配置将导致市场失灵、财产损失、城市内部破坏和城市外围过渡扩展。博弈论的引入，为交易成本视角的“钉子户”问题研究提供了更有力的工具。
2.2 博弈理论对于“钉子户”问题的研究进展及趋势
城市空间的生产过程涉及多个利益主体，是一个动态博弈的决策过程，主要参与者包括土地占有者、开发商、政府、投资者。因此，理解利益相关者的行为动机、决策过程和最优的均衡结果是理论上解释“钉子户”问题的关键。然而，清晰观察到这一交易过程是困难的。随着博弈论的发展，Menezes和Pitchford（2004）[22]将博弈理论将应用到“钉子户”问题的研究中，博弈模型在分析决策过程和预测均衡结果中被证明是有效的。假设土地持有者是追求利益最大化且博弈双方的信息是对称的，影响均衡结果的关键要素包括交易成本、拖延成本、周期和卖方数量。
在只有1个买者的博弈模型中，政府或开发商（唯一买者）和1～2个卖者（土地占有者）的情景，考察一方对另一方提案的反应（拒绝或接受）。在博弈中，允许的交易次数与提案权（谁可以报价）对于博弈双方策略选择以及博弈结果有明显的影响。随着理论研究的深入，Cadigan等（2009）[23]利用实验方法，设计出更加复杂的博弈模型，当存土地征收在多个土地占有者时，会一对多的博弈局面，其变化过程与均衡结果均会发生变化。在此背景下，土地征收的交易成本增高，“钉子户”问题出现的概率明显上升。而卖者数量增加如何产生这种影响，并且为什么会产生这种影响则有待于进一步的研究。
在存在征用权的制度设计中，买卖双方都需要考虑征用权的影响，来选择博弈过程中所能采取的策略与行为。此外，不同的产权制度与市场规则下，买卖双方的行为也存在很大差异。在“钉子户”的研究中，如何将产权与市场规则要素纳入分析模型，关注这些要素的影响是重要的研究趋势。此外，对于信息完全的假设也受到学者们的质疑，信息不完全与竞争程度对于博弈均衡结果的影响也开始受到关注，“钉子户”问题的博弈理论模型还有很大完善空间。
2.3 实验经济学方法对于“钉子户”问题研究进展及趋势
由于买卖双方心理价格信息的隐蔽性，在博弈模型的分析中，需要通过实验办法来观察行为主体心理变化过程。而实验经济学为“钉子户”问题的研究提供了工具，西方学者开始用实验方法模拟利益主体的行为过程，利用实验数据对博弈结果进行验证。以Cadigan为代表的研究小组利用研究生作为实验对象，对观察“钉子户”的行为过程。在Cadigan的研究设计中，设计不同的博弈情景，观察交易周期、拖延成本对行为参与者的影响。他们首先设计了一个简化的博弈情景，假设土地征收中存在1个买者，1～2个土地占有者，模拟双边组合市场中的买卖双方行为。在情景中设计2种报价方式，卖方报价或买方报价，观察2种情景中单周期和多周期的博弈结果。当情景中存在延迟成本的情况下（拖延交易会受到经济惩罚），博弈双方会更加积极的参与交易谈判，试验中能够坚持到最后的“钉子户”数量明显减少。他们还发现无论有没有拖延成本，在重复报价条款中交易都将实现，并且产生较高的整体效率。如果增加交易周期，买卖双方将采取更加具有侵略性的策略。
在上述研究基础上，Cadigan等（2011）[24]使用重复报价交易博弈模型（repeater-offer bargaining game）和实验研究进一步分析了竞争和卖者数量对于“钉子户”决策行为、交易效率和经济剩余分配的影响。试验中设计了唯一的买者和1～4个土地占有者的情景，依据报价人的不同，模拟了多种情景。在此基础上，进一步考察有拖延成本和无拖延成的情况。研究结果表明由于交易成本与策略性交易成本的存在，卖者数量增加将减少买者对于项目收益的预期，协议失败的概率上升。现实中，地方政府和开发商更加偏好产权单一的大块土地，来降低交易成本。卖者之间的竞争将降低卖者的要价，一定程度上减少潜在的“钉子户”。尽管关于“钉子户”问题的实验研究还处于起步阶段，存在实验情景简单，难以对实际情形进行真实模拟的问题，但是实验方法已经为“钉子户”问题提供了实证研究工具，开辟了研究新思路。当前，关于“钉子户”问题的实验研究还非常有限，实验条款设计还存在很大改进空间。可以预见，不同制度与不同市场环境下利用实验方法对“钉子户”问题进行实验研究将是重要的发展趋势。
整体而言，目前针对城镇化过程中“钉子户”行为的研究还处于发展阶段，其中至少仍存在以下3个方面的不足。关于“钉子户”的实验研究还处于起步阶段，而关于“钉子户”行为的动机、策略和结果的实验研究还非常有限。对“钉子户”问题中制度差异的关注程度不够，国内征用权的制度安排对于“钉子户”行为偏好和决策过程的影响尚未有严格意义的实证研究，影响了已有研究成果的说服力。博弈理论分析对于具体情景分析中缺乏对具体市场环境（产权制度、交易周期与拖延成本）的关注。
3 “钉子户”问题需要进一步研究的问题
中国的城镇化所面临的从土地征集的程序入手，可以将交易双方作为博弈主体，界定博弈模型中参与者、战略、结果和收益。设计“钉子户”问题的博弈理论模型，对理论模型求解，并利用实验研究方法展开研究，是从观念上正视“钉子户”问题和理论上正确理解“钉子户”问题的重要环节。
3.1 买卖双方动态博弈分析框架设计
假设买者（政府与开发商，下同）要集合N块小面积且连续的土地以进行一项大型工程，此时需要获得N个卖者（土地占有者）的同意，买者是风险中性的，买卖双方之间信息是完全的，且都追求货币收益的最大化，假设项目有剩余价值。在此前提下，买卖双方通过博弈来决定策略、决策过程和最终收益分配格局。
是如果土地都能获得，项目完成后总价值，第i个卖者（土地占有者）的成本，是项目剩余价值。在项目有剩余价值（）的条件下，如何分配项目剩余，则取决于双方的策略和行为。用双边组合博弈模型，设计简单情景的1个买者和2个卖者的博弈模型。基于此框架，可以进一步展开拓展研究。考虑卖方数量、博弈周期、拖延成本对于博弈策略与均衡结果的影响；可以进一步将“中国式征用权”和“产权属性”等重点关注的要素纳入博弈模型，观察其对博弈策略与均衡结果的影响；考虑当多个卖者和有竞争者出现时，进一步寻求可能的均衡结果。
基于博弈理论模型，值得探索和验证的命题有4个方面。条件相同的情况下，卖者数量增加是否会减少买者的预期收益，降低交易的效率；当允许进行多期博弈时，交易成功的概率是否将进一步提升；中国式征用权和产权性质对于博弈均衡结果和“钉子户”行为是否有显著影响；卖者间的竞争是否会提升交易效率，增加买者的收益。这些命题都是初步的理论设想，需要更多的实证检验。
合理构建中国征用权模式下“钉子户”的动态博弈模型，才能实现对土地征集交易过程的客观、定量描述，在动态模拟模型中，将征用权威胁、产权属性、交易周期、拖延成本、卖方数量等决策要素放入博弈理论模型，寻找多目标约束下动态博弈模型的均衡解。利用多目标约束函数寻求中国式征用权模式下“钉子户”问题的均衡解，是理论上解决“钉子户”问题的关键点。
3.2 “钉子户”问题多情景实验研究
国内对于“钉子户”问题的实验研究还未展开，为了检验博弈模型的理论结果，需要通过实验设计对多种博弈情景进行模拟，选择对象进行实验，检验理论命题，可以从实验设计、实验操作和实验结果分析3个方面展开研究。依据“钉子户”中的博弈情景，可以利用博弈软件（Z-Tree）设计1个买者和多个卖者的博弈情景，并对博弈情景进行编程设计。依据提案人不同（卖者先报价或买者先报价）设计实验组，进行模拟实验研究。实验研究可以选择面临土地征用和房屋拆迁的原占有者（农民、市民）为实验对象，实验人员不能重复使用。实验数据分析重点应关注不同条款下，拒绝率、平均交易周期、失败次数、卖方平均收益、买方平均收益、交易效率等统计指标。在此基础上，对不同实验条款下的数据结果进行对比分析，观察实验对象对于征用权威胁、产权属性、拖延成本、竞争等情景要素的反应，探索影响实验者动机、策略和行为的关键要素，实现对“钉子户”问题博弈情景的实验模拟。
3.3 “钉子户”行为选择研究
在博弈理论和实验分析基础上，需要关注“钉子户”行为选择问题，构建行为选择模型，利用实验数据进一步探索“钉子户”的行为规律。可以选择买卖双方收益作为解释变量，观察卖者数量、周期、竞争、拖延成本、征用权威胁、产权属性等博弈要素对于最终收益的影响，识别影响“钉子户”收益的关键要素。在构建关于“钉子户”行为选择模型时，需要寻找合适的买卖双方收益与博弈要素之间存在的函数关系，明确征用权、产权属性、卖方数量、周期、拖延成本在博弈过程中的影响。从“钉子户”行为视角出发，利用博弈理论与实验方法探索“钉子户问题”，发现其行为动机、决策过程、均衡结果，探索中国征用权模式下“钉子户”的行为规律，是正确理解“钉子户”问题的开始。
参考文献
[1] Benson， B. L. The mythology of holdout as a justification for eminent domain and public provision of roads [J]. The Independent Review， 2005： 165-194.
[2] Bird， R. C. Reviving necessity in eminent domain[J]. Harvard Journal of Law and Public Policy， 2010， 33（1）： 239-281.
[3] Swope， K.， Wielgus， R.， Cadigan， J. and Schmitt， P. Contracts， behavior， andthe land assembly problem： an experimental study [J]. Research in ExperimentalEconomics， 2011，14（1）：151-180.
[4] Turnbull， G. K. Delegating Eminent Domain Powers to Private Firms： Land Use and Efficiency Implications[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics，2012，45（2）：305-325.
[5] Turnbull， G. K. The investment incentive effects of land use regulations[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics， 2005， 31（4）： 357-395.
[6] Clauretie， T. M.， Kuhn， W. and Schwer， R. K. Residential properties taken under eminent domain： do government appraisers track market values？ [J]. Journal of Real Estate Research， 2004， 26（3）： 317-328. [7] Hastings， E. M. and Adams， D.Facilitating urban renewal： Changing institutional arrangements and land assembly in Hong Kong[J]. Property Management，2005，23（2）： 110-121.
[8] 刘吉军， 许实， 马贤磊， 陈健. 土地非农化过程中的博弈关系[J]. 中国土地科学， 2010， 24（6）： 56-61.
[9] Strange， W. C. Information， holdouts， and land assembly. Journal of Urban Economics， 1995， 38（3）： 317-332.
[10] 谭术魁， 涂姗. 征地冲突中利益相关者的博弈分析――以地方政府与失地农民为例[J]. 中国土地科学， 2009， 23（11）： 27-37.
[11] 谭术魁， 齐睿. 中国征地冲突博弈模型的构建与分析[J]. 中国土地科学， 2010， 24（3）： 25-59.
[12] Heller， M. and Hills， R. Land assembly districts[J]. Harvard Law Review， 2008， 121（6）： 1465-1527.
[13] Kelly， D. B.： Acquiring land through eminent domain： justifications， limitations， and alternatives[J]. The Research Handbook on the Economics of Property Law， 2011，45（1）：28-38.
[14] Miceli， T. J. Free riders， holdouts， and public use： a tale of two externalities. 2011，Public Choice，2011，148（1）：105-117.
[15] Miceli， T. J. and Segerson， K. A bargaining model of holdouts and takings[J]. American Law and Economics Review，2007， 9（1）： 160-174.
[16] Miceli， T. J. and Sirmans， C.F. The Holdout Problem， Urban Sprawl， and Eminent Domain[J]. Journal of Housing Economics， 2007， 16（3-4）： 309-319.
[17] 李平， 徐孝白. 征地制度改革：实地调查与改革建议[J]. 中国农村观察， 2004， （6）： 40-46.
[18] 蒋省三， 刘守英. 土地资本化与农村工业化――广东省佛山市南海经济发展调查[J]. 管理世界， 2003， （11）： 87-97.
[19] 陈莹， 谭术魁， 张安录. 基于供需理论的土地征收补偿研究――以湖北省为例[J]. 经济地理， 2010， 30（2）： 289-293.
[20] Munch， P.： An economic analysis of eminent domain[J]. Journal of Political Economy， 1976， 84（3）： 473-497.
[21] Samsura， D. A. A.， Krabben， E.V.D. and Deemen， A. M. A. V.A game theory approach to the analysis of land and property development processes[J]. Land Use Policy， 2010，27（2）： 564-578.
[22] Menezes， F.M. and Pitchford， R. A model of seller holdout[J]. Economic Theory， 2004， 24（2）： 231-253.
[23] Cadigan， J.， Schmitt， P.， Shupp， R. and Swope， K. An experimental study of the holdout problem in a multilateral bargaining game[J]. Southern Economic Journal， 2009， 76（2）： 444-457.
[24] Cadigan， J.， Schmitt， P.， Shupp， R. and Swope， K. The holdout problem and urban sprawl： Experimental evidence[J]. Journal of Urban Economics， 2011， 69（1）： 72-81.
